苏州市人民政府办公室关于转发《苏州市区60年代精减退职人员基本医疗保险办法（试行）》的通知

上一篇: 全国人民代表大会常务委员会关于修改《中华人民共和国预备役军官法》的决定
下一篇: 教育部关于印发2006年少数民族高层次骨干人才培养研究生招生计划初步方案的通知

缔约过失责任法律制度研究

（重庆大学法学院 黄文强 ）


内容摘要： 缔约过失责任是起源于罗马法的一项独立的债权制度，它是在订立合同过程中缔约一方当事人因违反诚实信用原则所应承担的先合同义务而造成对方信赖利益损失时所应承担的民事赔偿责任。作为违约责任和侵权责任的补充，缔约过失责任的承担以违反先合同义务为前提，其赔偿范围以受害方信赖利益的损失为限，以赔偿损失为主要责任形式。法律设定缔约过失责任，旨在以法定责任形式弥补合同法和侵权行为法调整范围存在前契约义务的漏洞，全面保护缔约人的合法利益，保障交易安全，维护诚实信用原则，维持市场经济秩序。
关键字： 缔约过失责任 诚实信用原则 先合同义务 订立合同过程

在传统的合同法中，合同当事人之间权利义务关系仅仅存续于合同的成立与履行完毕这一段时间。如果合同关系尚不存在或未成立，就无所谓违约责任可言。因此，在合同因一方当事人缔约时的过失不成立或无效时，如何保护受损失的一方当事人的利益，就成为违约责任不能解决的问题。缔约过失责任就是为了解决这一难题而产生的。

一、 缔约过失责任的意义及性质
缔约过失责任，又称先契约责任，有的学者直接称为缔约过失。我国民法通则和合同法均未规定缔约过失责任的具体概念，但国内民法学界通说认为，《民法通则》第61条第1款就是关于缔约过失责任的规定，即“民事行为被确认为无效或被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《合同法》第42条也规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”
至于何谓缔约过失责任，学者们的归纳见仁见智，聊举几例：（1）缔约过失责任是指合同订立当事人一方因违背其诚实信用原则所产生的义务，而致另一方的信赖利益的损失，并应承担损害赔偿责任；（2）缔约过失责任是缔约人故意或过失违反先合同义务时依法承担的民事责任；（3）缔约过失责任是当事人因过失或故意致使合同未成立、被撤销或无效而应承担的财产责任；（4）缔约过失责任是指当事人由于缔结合同之际具有过失，从而导致合同不成立、被确认无效或被撤销时，使对方遭受损失而承担的法律责任；（5）缔约过失责任是于缔约之际，因一方违背基于诚实信用原则而产生的保护、通知、协力、保密等先契约义务而致相对方信赖利益、固有利益遭受损失所应承担的民事赔偿责任。笔者认为，上述诸表述并无本质上的区别，综合而言，缔约过失责任是指订立合同过程中缔约一方当事人因违反诚实信用原则所应承担的先合同义务而造成对方信赖利益损失时所应承担的民事赔偿责任。
缔约过失责任实质上是诚实信用原则在缔约过程中的体现。从严格意义上讲，缔约过失责任并不属于合同法范畴，而是一项独立的债权制度，是债法体系的重要组成部分，是与合同、无因管理、不当得利、侵权行为并立的债的产生原因，当事人得依缔约过失责任形成独立的债权请求权。缔约过失责任不是违约责任,也不是侵权责任，虽然在其历史发展过程中，缔约过失责任曾被归入违约责任，也曾被归入侵权责任体系内，但在订立合同过程中，仅依靠违约责任和侵权责任是不能周密得保护缔约当事人的，缔约过失责任正是基于弥补合同法和侵权行为法功能上的欠缺而自成独立之制度。不仅于此，交易是个过程，起初是当事人开始接触，而后是互相洽商，最后成交。法律保护交易，应该是对整个过程加以全面的规制：对成交的保护通过赋予合同关系并配置违约责任的途径达到目的；接触磋商的保护通过无主给付义务的法定债这一关系并配置缔约过失责任的方式完成任务。缔约过失责任制度突破了传统合同法违约承担民事责任的观念，弥补了合同法和侵权行为法调整范围存在前契约义务的漏洞，对于有效和全面保护缔约人的合法利益，保障交易安全，维护诚实信用原则，维持市场经济秩序都具有相当重要的意义。

二、 约过失责任制度的历史考察
缔约过失责任的观念，最早可以追溯到罗马法。罗马法有一法彦：“契约以不能给付为标的者无效。”此时若买受人为善意且无过失，为保护交易安全，在特殊情况下，买受人得基于买主诉权，以诚意诉讼，向卖主请求赔偿亲契约无效所受损失。可见，罗马法中，信赖利益的赔偿观念已经出现。
缔约过失责任的概念首先由德国法学家耶林于1861年在其主编的《耶林学说年报》第4卷发表的《缔约上过失、契约无效与未完成时的赔偿责任》一文中提出。耶林指出：“从事契约缔结的人，是从契约交易外的消极义务范畴，进入契约上的积极义务范畴，其因此而承担的首要义务，系于缔约时须善尽必要的注意。法律所保护的，并非仅是一个业已存在的契约关系，正在发生中的契约关系亦包括在内，否则，契约义务将暴露于外，不受保护，缔约一方当事人不免成为他方疏忽后不注意的牺牲品!契约的缔结产生了一种履行义务，若此种效力因法律上的障碍被排除时，则产生一种损害赔偿义务，因此，所谓契约无效者，仅指不发生履行效力，非谓不发生任何效力。简言之，当事人因自己过失致使契约不成立者，对信其契约为有效成立的相对人，应赔偿基于此项信赖而生的损害。”耶林关于缔约过失的理论，被誉为“法学上的发现”，对各国立法和判例产生了深远的影响。
大陆法系之一支，德国法系国家和地区，如德国、瑞士、日本、希腊、我国台湾地区等，皆接受耶林的理论，并在法律上明文加以规定（特别规定后概括条款）。在《德国民法典》制定之际，学者们就缔约过失问题展开了激烈的争论，最后在法典中仅就表示错误的撤消、自始客观不能、无权代理的情况下做出规定（属特别规定），承认缔约过失责任。德国民法第一草案的立法理由说明书明确指出：除上述法定情形外，在缔约之际因过失不法侵害他人权益的，应属侵权行为还是对契约义务的违反，是一个法律解释的问题应由判例学说加以决定。事实上，经过判例学说百余年的运用，缔约过失已形成了精细、复杂、适用范围广泛的制度，建立了一般化的原则。日本民法从接触磋商的当事人之间的信赖和诚实信用原则出发，寻找缔约过失责任的依据，以判例学说形式承认缔约过失责任理论。希腊、意大利民法将缔约过失责任作为一般原则加以规定。《意大利民法典》第1337条规定了“谈判和契约前的责任”，即“在谈判和缔结契约过程中，双方当事人应当根据诚信原则进行之”；第1338条规定：“知道或应当知道契约无效原因存在的一方没有将其通知另一方，则该方要为此就对方在契约有效期内基于信赖、没有过错而遭受的损失承担赔偿责任。”我国台湾地区民法修正前没有规定缔约过失责任的一般原则，而是仅就特定情况规定了缔约过失责任。1999年4月21日的民法修正案增订第245条之一规定：“契约未成立时，当事人为准备或商议订立契约而有下列情形之一者，对于非因过失而信契约能成立致受损之他方当事人，负赔偿责任：（1）就订约有重要关系之事项，对他方之询问，恶意隐匿或为不真实之说明。（2）知悉或持有他人之秘密，经他方明示应予保密，而因故意或重大过失泄露之者。（3）其他显然违反诚实及信用方法者。可见，我国台湾地区民法在缔约过失责任上已完成了特别规定到概括条款的转换。
作为大陆法系另一支的法国法系，如法国、比利时等因其侵权行为法采概括原则，学说上未接受耶林的理论，未将缔约过失责任纳入民法典中，遇到类似情况一般按侵权法的原则处理，但近年来的司法实践表明，依合同法原则对契约无效或不成立时有过错一方当事人的责任进行追究的案例时有出现，如对预备协议的保护即为适例。
英美法系国家，如英国、美国、澳大利亚、加拿大等，没有缔约过失的概念，虽然1933年曼斯菲德（Lord Mansfield）将诚信义务引如英美法中并获得广泛赞同，普通法也承认诚信义务构成过失，但英美法一直未产生缔约过失的一般性原则。
中国大陆《民法通则》第61条第1款、《合同法》第42条是关于缔约过失责任的一般性原则的规定，其是对德国法系缔约过失责任理论的移植和借鉴，自不待言。

三、 缔约过失责任的理论基础考察
到底缔约过失责任的理论基础何在，一直是德国学者们争论的问题，各种学说聚讼盈庭，莫衷一是，主要有侵权行为说、法律行为说、法律规定说、诚实信用说四种主张。
侵权行为说认为，除法定情形外，因缔约上过失致他人损害是一种侵权行为，属于侵权行为法调整的范畴，应当按照侵权行为法的规定追究行为人的责任。
法律行为说认为缔约过失责任的理论基础在于当事人之间存在的法律行为。该说又分为目的契约说和默示契约说。目的契约说认为，缔约过失责任的基础在于当事人之间后来订立的契约；默示契约说认为，缔约过失责任的基础在于当事人从事缔约行为之际，默示缔结了责任契约。
法律规定说认为，缔约过失责任的基础既不是侵权行为，也不是法律行为，而是法律的直接规定。
诚实信用说认为，缔约过失责任的基础在于诚实信用原则。按照诚实信用原则，从事缔约协商的当事人应善尽交易上的必要注意义务，维护相对人的利益。如果当事人违反了应尽的注意义务，如协力、通知、照顾、保护、忠实等义务，造成相对人损害的，应自负赔偿责任。目前，该说已成为德国通说。
对上述各说，我国学者各执己见。但笔者认为，以侵权行为说和法律行为说解释缔约过失责任，有失牵强。因为侵权行为法所加于人们的义务是权利不可侵害的义务，而缔约过失行为并非侵害了相对人的某种权利（当然，缔约人在缔约之际也有可能侵害相对人人身权、财产权，这完全可以通过侵权法加以解决），侵权行为说有违侵权行为法的基本要求：法律行为说以尚未成立或不存在的合同作为缔约过失责任的基础，实际是把缔约过失责任归入违约责任体系，混淆了两种不同的民事责任。而法律规定说与诚实信用说并无实质差别，只不过是两种不同的表述：法律正是基于诚实信用原则而直接规定违反诚实信用所应承担的法定责任，即缔约过失责任。法律规定说是对诚实信用说的法律确认，或者说，诚实信用说在法律上的表现即为法律规定说。诚实信用是民法的基本原则，素有“帝王条款”之称，所以，以诚实信用说解释缔约过失责任的基础显得更为妥切和恰当，而且，此也是学界的通说。

四、 缔约过失责任的法律构成
如前所述，缔约过失责任是一种独立债权制度，故有过失的一方当事人应承担响应的民事责任。民事责任以行为的违法性、损害事实的存在、行为与损害之间的因果关系及行为人有过错为一般构成要件，所以缔约过失责任也应当具备民事责任的一般构成要件，具体包括：①缔约一方有违反先合同义务的行为；②缔约一方违反先合同义务给对方造成了损失；③违反先合同义务的当事人主观上有过错；④违反先合同义务的行为与损失之间有因果关系。本文仅就违反先合同义务这一要件展开讨论，其他三要件，由于并无理论上的探讨价值，不再赘述。
缔约过失责任是违反义务的法律后果，但其违反的不是合同义务，而是先合同义务，这是缔约过失责任与违约责任的根本区别所在；因其是在订立合同过程中，当然后合同义务也排除在外。所谓先合同义务，又称前契约义务，是当事人在缔约过程中依诚实信用原则所应承担的必要注意义务，包括说明、告知、协力、照顾、保密、保护等义务。至于行为人是否违反先合同义务，应视行为人是否已尽交易上必要的注意而确定，特别应斟酌缔约当事人彼此间的信任关系及各当事人在交易上通常所应承担的危险。
先合同义务是法定义务，该义务是法律基于诚实信用原则为维持交易安全，保护缔约当事人在缔约阶段不受因缔约行为而致的损害设定。在缔约阶段，当事人必须尽必要的注意义务，这种注意义务无须当事人约定，也不得由当事人约定排除，系法律强加给当事人的义务。
先合同义务是消极义务。所谓消极义务是说先合同义务在于依诚实信用原则当事人所负有的保护对方利益为目的的义务，即以不因缔约而损害对方利益为目的，此利益通常是信赖利益。先合同义务不具有可为给付性，如保密义务、忠实义务等，这与以积极行为为内容的给付义务不同。
先合同义务是附随义务。先合同义务是随着债的关系的发展而逐渐产生，其目的在于促成合同的有效成立。只有缔约当事人尽到了先合同义务，合同才能成立和有效，达到当事人的目的。
先合同义务事先不确定。先合同义务的承担因具体个案而不同，也随着缔约关系的发展而发展。关于先合同义务的存续期间，学术界存在很大争议，但必须肯定，先合同义务只能产生于缔约双方产生合理的信赖之时，即以要约生效为准，至合同生效前先合同义务一直存在。要约在到达受要约人时生效，此时要约开始对要约人和受要约人产生拘束力，双方只有在此情况下才可能基于彼此信赖而做出缔结合同的必要准备，此时，要约人和受要约人基于诚实信用都应当承担必要的注意义务，先合同义务此时产生。要约生效前，由于双方形成合理的信赖关系，此时一方因过错造成对方损失的，如虚假广告所造成的损失，不属于违反先合同义务的后果，不应承担缔约过失责任，而应承担侵权责任。有学者主张先合同义务至合同成立是归于消灭，因为合同成立后，就不存在“先合同”问题，当事人的义务应属合同义务，而非先合同义务。若如此，则在合同成立后尚未生效之前，由于当事人一方过失导致合同不能生效时，过失方应当承担何种责任？有人认为是违约责任，亦有人认为是效力过失责任，还有人认为或缔约过失责任或违约责任，笔者认为，对上述问题做出回答，必须对“缔约过程”的时间界限做出界定。合同成立与生效是两个不同的概念，通常情况下合同成立与生效在时间上是一致的，但特殊情况下成立但尚未生效的合同亦不鲜见，如附条件生效合同、经登记始生效合同等。缔约当事人进行接触磋商，订立合同的目的在于将来合同的实际履行，以实现双方的预期利益，倘使合同成立而不生效，则合同不会被履行，双方的合同目的也无从实现，当初订立合同亦无任何意义。从当事人订立合同的目的考察“缔约过程”的时间界限，不难得出结论，缔约过程应当从要约生效始，至合同生效止。缔约过失责任正是从要约生效始至合同生效止这一时间段内缔约一方当事人违反诚实信用原则所应承担的先合同义务而造成对方信赖利益损失时所应承担的民事赔偿责任。唯此，才能解释合同无效与合同被撤销后的缔约过失责任的承担问题。

五、 缔约过失责任的责任形式与赔偿范围
关于缔约过失责任的责任形式，通说认为仅限于赔偿损失一种，也有学者主张确认合同无效与撤销合同本身就是令当事人承担缔约过失责任。缔约过失的责任不应当限于赔偿损失，赔偿损失只是其主要责任形式。由于实践中缔约过失行为日益复杂化、多样化，有必要在赔偿损失之外考虑其他责任形式的合理性与可行性，如返还财产、恢复原状 ，并允许多种责任形式合并适用，以便最大限度的保护受害方的利益。而确认合同无效与撤销合同是对过失方应承担缔约过失责任的确认，不是一种责任形式。
对于缔约过失责任的赔偿范围如何确定，是一个十分重要而复杂的的问题，理论上也不尽相同，但在具体确定是应从以下三点入手：
（一） 缔约过失责任的赔偿范围仅限于信赖利益，而不应包括固有利益。
所谓固有利益，又称为维持利益，是指任何人的人身或财产不受他人侵害所享有的利益。行为人未尽注意义务，侵害他人的人身或财产造成损害的，应当通过侵权法加以解决。如果将损害固有利益也通过缔约过失责任加以解决，势必混淆缔约过失责任与侵权责任的界限，不利于建立和谐的债法体系。实际上，缔约过失责任正是为弥补侵权责任的不足而发展起来的。
所谓信赖利益，是指一方因信赖另一方会与之订立合同或合同有效而受到的损失。当事人在订立合同过程中存在三种利益：期待利益、履行利益、诚信利益。所谓期待利益，是当事人订立合同期望得到的利益；所谓履行利益，是合同履行后当事人所能取得的利益；所谓诚信利益，即信赖利益。合同有效成立前，不存在期待利益和履行利益，只有缔约过程中的信赖利益成为缔约过程中当事人受法律保护的利益。信赖利益的损害，是产生缔约过失责任的前提。
（二） 信赖利益应当包括积极损害和消极损害。
积极损害即所受损害，如订约费用、准备履约的费用等。消极损害即所失利益，主要是指丧失订约机会的损失。赔偿消极损害的原因在于：建立缔约过失责任的目的之一就在于弥补受害人的损失。如果确因一方违反先合同义务造成他方丧失订约机会而受损害，则不予赔偿有失公平，也不利于维持正常的市场交易秩序。丧失订约机会必须严格把握，只有具备下列条件始可认定：①受害人与第三人之间曾存在订约机会：②受害人与第三人丧失订约机会系由一方违反先合同义务造成；③丧失订约机会的丧失必须是基于对违反先合同义务人的缔约行为的信赖而产生的。
（三） 信赖利益以不超过履行利益为原则
信赖利益的赔偿范围是否以履行利益为限，属于缔约双方利益冲突的平衡问题。从国外的立法经验来看，许多国家的立法均确立了信赖利益不得超越履行利益的原则。《德国民法典》第307条规定：“在订立以不能给付为标的的合同是时，明知或可知其给付为不能的一方当事人，对因相信合同有效而受损害的另一方当事人负损害赔偿责任，但赔偿额不得超过另一方当事人在合同有效时享有的利益的金额。”对信赖利益的赔偿做出这种限制是必要的：一方面，信赖利益的赔偿包括积极损害和消极损害。而消极损害的赔偿已经为一方施加了比较重的责任。信赖利益的损失有时难以确定，如果法律上不作限制会使赔偿范围漫无边际，难以操作，而履行利益乃是在合同如期履行后当事人所获得的全部利益，保护此种利益足以最大限度地维护当事人的利益。从平衡缔约双方的利益角度出发，信赖利益的赔偿应以不超过履行利益为限。同时，受害人订立合同就是为了取得履行利益，如果信赖利益的赔偿超过了履行利益，则应属于受害人的意外获利，这与受害人的预期目的不相符合。另一方面，如果信赖利益的赔偿超过了履行利益，则可能出现一方当事人将从事交易的亏本转嫁给另一方的情况，而这种转嫁没有合同上的根据。在通常情况下，用履行利益来限定信赖利益的范围是合理的。当然，如果发生侵权责任与缔约过失责任的竞合，或者在特殊情况下受害人所支出的费用损失超过了履行利益，而此种费用的支出又是必要的、合理的，为保护善意信赖人，也有必要责令有过错的一方赔偿因其行为给受害人造成的全部实际损失。

安徽省合肥市人民政府


关于印发合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法的通知

合政〔2012〕70号

　

各县（市）、区人民政府，市政府各部门，各直属机构：

　　《合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法》已经2012年3月28日市政府第97次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　 二○一二年四月二十七日　

　　　

合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法

　　第一章 总　　则

　　第一条 为了规范本市国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下称被征收人）的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》及有关法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本市市区范围内国有土地上的房屋征收与补偿工作。

　　第三条 各区人民政府负责本区域内房屋征收与补偿工作。各区人民政府确定的房屋征收部门具体组织实施本行政区域内房屋征收与补偿工作。

　　合肥经济技术开发区、合肥高新技术产业开发区、合肥新站综合开发试验区范围内的公共利益建设项目，市人民政府可以委托各开发区管委会负责组织实施房屋征收与补偿工作。

　　市城乡建设行政主管部门负责本市房屋征收与补偿工作的指导、监督工作。

　　发展改革、财政、国土资源、房地产、规划、土地储备、监察和审计等部门应当依照本办法的规定和各自职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

　　第二章 征收决定

　　第四条 为了公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由区人民政府（接受委托的开发区管委会，下同）作出房屋征收决定：

　　（一）国防和外交的需要；

　　（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

　　（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

　　（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

　　（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

　　（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

　　第五条 因公共利益需要征收房屋的，项目建设单位应当向房屋征收部门提出申请，并提交项目批准文件、规划红线图、土地预审意见等材料。

　　保障性安居工程建设和旧城区改建项目，除提交前款规定材料外，还应当提交项目纳入国民经济和社会发展年度计划的证明材料。

　　第六条 房屋征收部门应当对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

　　被征收人不配合调查登记的，房屋征收部门可以通过房屋权属登记档案或者现场勘测结果进行登记，作为征收补偿的依据。

　　第七条 房屋征收部门在调查登记的同时，应当组织被征收人选定房地产价格评估机构，对征收范围内各类房屋进行预评估，确定货币补偿基准价。评估委托费用由房屋征收部门承担。

　　房屋征收房地产价格评估机构实行备选制。市城乡建设行政主管部门会同房地产管理部门应当公布备选的房地产价格评估机构名单。房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；协商不成的，由房屋征收部门主持以公开抽签、摇号等方式确定，并由公证部门对抽签、摇号过程和结果进行现场公证。

　　房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，市房地产管理部门应当加强对房地产价格评估机构的管理和监督。

　　第八条 房屋征收部门根据预评估结果拟定房屋征收补偿方案，报区人民政府。

　　区人民政府应当组织有关部门对房屋征收补偿方案进行论证，并公开征求意见。征求意见期限不得少于30日。

　　第九条 区人民政府应当将征求意见情况和根据意见修改的情况及时公布。

　　因旧城区改建需要征收房屋，超过半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的，区人民政府应当组织被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

　　第十条 区人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。

　　第十一条 区人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

　　区人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

　　房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

　　第十二条 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施下列行为；违反规定实施的，不予补偿：

　　（一）新建、扩建、改建房屋；

　　（二）改变房屋、土地用途；

　　（三）房屋析产、转让、租赁、抵押；

　　（四）迁入户口或者分户（因婚姻、出生、回国、大中专生毕业、军人退伍转业、刑满释放、解除劳动教养等原因迁入的除外）；

　　（五）以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记手续；

　　（六）其他不当增加补偿利益的行为。

　　房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续，并载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

　　第十三条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

　　房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

　　第十四条 征收补偿资金应当根据房屋征收工作和建设进度及时足额到位、专款专用，确保房屋征收与补偿工作顺利进行。

　　第三章 征收补偿

　　第十五条 房屋征收部门应当根据被征收人提供的合法有效证照所确认的房屋面积和用途，对被征收人予以补偿。

　　被征收房屋的权属、面积、用途应当依据房屋所有权证（合肥市直管公房租赁证）和房屋登记簿确认。房屋所有权证与房屋登记簿不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿的记载为准。

　　房屋所有权证、房屋登记簿所载内容与建设工程规划许可证不符的，以建设工程规划许可证所载内容为准。

　　第十六条 对征收范围内的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

　　区人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

　　第十七条 房屋无有效证照，但在1986年航拍图上有标注且产权归属明晰的，可以结合1986年底前最邻近年份的地形图确定房屋面积给予补偿；1986年底前地形图无标注的，可以结合1986年后最邻近年份的地形图确定房屋面积给予补偿。

　　前款房屋属于个人的，按照住宅房屋给予补偿；属于单位的，根据土地原用途，按照办公或者生产用房给予补偿。

　　第十八条 房屋征收补偿实行产权调换或者货币补偿方式。

　　对被征收房屋的补偿包括对被征收房屋及其附属物的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置、停产停业损失的补偿。

　　被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内签订补偿协议并按时搬迁的，房屋征收部门应当给予搬迁奖励。

　　第十九条 征收房屋实行产权调换的，应当根据城市规划要求和建设工程性质提供产权调换房屋。因旧城区改建征收个人住宅的，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，应当在改建地段或者就近地段提供安置房。

　　第二十条 征收住宅房屋实行产权调换的，按照套内建筑面积“征一补一”。异地产权调换的，应当根据征收区域与产权调换区域房屋市场价格，在征收补偿方案中确定合理的面积调整系数。

　　第二十一条 征收住宅房屋实行产权调换的，应当根据产权调换房屋实际公摊系数计算产权调换房屋的建筑面积。

　　住宅房屋被征收人在产权调换建筑面积基础上，每户可以增购不超过15平方米建筑面积，增购价格按照建筑安装成本价计算。被征收人房屋面积增购后仍不足50平方米建筑面积的，可以按照建筑安装成本价增补至50平方米建筑面积。

　　根据前两款确定的建筑面积与产权调换房屋建筑面积不符的，被征收人可以选择邻近的房屋套型，增加的建筑面积按照建筑安装成本价结算差价，减少的建筑面积按照市场评估价结算差价。

　　第二十二条 征收非住宅房屋实行产权调换的，应当根据房屋证照记载的用途，按照市场评估方式计算、结清产权调换差价。

　　第二十三条 征收房屋实行货币补偿的，货币补偿金额按照货币补偿基准价，结合被征收房屋结构、成新、层次、配套等修正因素计算。房地产价格评估机构应当根据调查登记情况，出具分户评估报告。

　　进行预评估的房地产价格评估机构，应当以征收决定公告之日为评估时点，结合市场变化情况，对各类房屋预评估的货币补偿基准价进行修正。

　　第二十四条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

　　第二十五条 征收房屋实行产权调换的，被征收人实行过渡性安置，住宅过渡期不得超过18个月，非住宅过渡期不得超过30个月。过渡期内被征收人自行解决临时住房的，房屋征收部门应当按照规定标准支付临时安置费。逾期未安置，自逾期之月起不满12个月的，按照规定标准的50%增付临时安置费；超过12个月的，按照规定标准的100%增付临时安置费。

　　房屋征收部门提供周转房的，过渡期内不支付临时安置费。逾期未安置的，自逾期之月起按照前款规定支付临时安置费。

　　征收房屋实行现房安置或者货币补偿的，支付3个月临时安置费。

　　第二十六条 征收房地产管理部门直管公有房屋或者单位自管公有房屋，原租赁关系继续保持的，应当实行产权调换；被征收人与房屋承租人解除租赁关系的，被征收人可以选择货币补偿。

　　征收房地产管理部门直管公有住宅房屋实行货币补偿的，房屋承租人及其配偶未享受过国家房改政策购房的，货币补偿费的30%支付给被征收人，70%支付给房屋承租人，房屋承租人及其配偶对已补偿面积部分不再享受房改政策；已按国家房改政策购房，但未达到规定面积标准的，其不足规定面积标准的部分房屋面积，货币补偿费的30%支付给被征收人，70%支付给房屋承租人后不再享受房改政策；已按规定面积标准享受国家房改政策购房的，应当无偿腾退。

　　征收单位自管公有住宅房屋实行货币补偿的，货币补偿费全额支付给被征收人，被征收人可以按照前款规定进行分配。

　　第二十七条 征收单位和个人生产、经营性质的非住宅，实行产权调换的，过渡期内，房屋征收部门每月应当对被征收房屋合法有效建筑面积，按照货币补偿基准价的5‰定额标准，给予停产停业损失补偿。

　　征收生产、经营性质的非住宅，实行货币补偿或者一次性安置的，按照前款标准一次性给予6个月的停产停业损失补偿。

　　房屋征收范围确定时闲置的非住宅，不给予停产停业损失补偿。

　　第二十八条 被征收人未经规划、国土部门批准，改变房屋用途的，按照原建设工程规划许可证确定的房屋用途予以补偿。

　　2005年8月29日《关于严禁擅自改变房屋结构和使用功能的通知》（合查违组〔2005〕10号）发布施行前利用沿街底层私有住宅从事生产经营活动，已连续合法经营，并能够提供纳税记录的，可以参照同区域类似生产、经营用房，根据本办法第二十七条规定标准给予6个月补贴。

　　第二十九条 被征收房屋涉及不可拆卸的附属物、构筑物，由被征收人与房屋征收部门参照市城乡建设行政主管部门规定的标准协商补偿。协商不成的，按照征收决定公告之日市场评估价予以补偿。

　　第三十条 房屋征收部门与被征收人依照本办法规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、过渡方式和过渡期限、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限等事项订立补偿协议。签订补偿协议时，被征收人应当将被征收房屋的房地产权属证明交付房屋征收部门办理注销手续。

　　一方当事人不履行补偿协议，另一方当事人可以依法提起诉讼。

　　第三十一条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请区人民政府依照本办法规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

　　第三十二条 被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的区人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

　　第四章 法律责任

　　第三十三条 违反本办法规定，区人民政府、房屋征收部门、市人民政府相关职能部门及其工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十四条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

　　第三十五条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

　　第三十六条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

　　第三十七条 房地产价格评估机构和人员有下列行为之一的，由房地产管理部门依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产评估机构管理办法》（建设部令第142号）、《注册房地产估价师管理办法》（建设部令第151号）等规定进行处罚，并记入其信用档案：

　　（一）出具虚假或者有重大差错评估报告的；

　　（二）与征收当事人串通，损害对方合法权益的；

　　（三）在房地产价格评估机构确定过程中以不正当手段获取评估业务的；

　　（四）在房地产价格评估机构确定过程中招募他人做宣传或者入户宣传的；

　　（五）依照本办法确定的评估机构，无正当理由不接受委托的；

　　（六）法律、法规禁止的其他行为。

　　第五章 附　　则

　　第三十八条 巢湖市、肥东县、肥西县、长丰县、庐江县可参照本办法，结合本地实际，制定具体实施办法，报市政府批准后执行。

　　第三十九条 本办法自2012年5月1日起施行，有效期至2014年12月31日。