劳动部关于全面实行劳动合同制的通知

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江苏省泰州市人民政府


市政府印发关于村级范围内筹资筹劳管理的实施办法的通知
(二○○一年四月五日)
泰政发〔2001〕75号



各市(区)人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：
现将《关于村级范围内筹资筹劳管理的实施办法》印发给你们，希认真贯彻执行。

关于村级范围内筹资筹劳管理的实施办法

为规范农村税费改革后村级范围内筹资筹劳管理，减轻农民负担，保护农民合法权益，根据《中共中央、国务院关于进行农村税费改革试点工作的通知》和《中华人民共和国村民委员会组织法》等有关规定，结合我市农村实际，现提出如下实施办法：
一、筹集原则。村民委员会在本村范围内向农民筹集资金和要求农民出工，应坚持村民受益、量力而行、事前预算、上限控制的原则；并实行一年一议、一事一议、民主决策、民主管理的方法。
二、筹集对象。筹资对象为村范围内的居民。对于转为城镇户口的人员如继续承包村组集体土地或仍居住在村、或享受村集体公共权益的，经村民会议或村民代表会议同意，可与村民同等承担村一事一议筹资和其他应承担的义务；家庭确有困难，不能承担或不能完全承担筹资任务的农户，由本人提出申请，经村民会议或村民代表会议过半数通过，给予减免或部分减免。
筹劳对象为18周岁以上、55周岁以下的男性和18周岁以上、50周岁以下的女性居民。现役军人、复员退伍的伤残军人、在校就读的学生、孕妇或者分娩未满一年的妇女不承担劳务。因病、伤残等原因不能承担或者不能完全承担劳务的，由本人提出申请，经村民会议或村民代表会议过半数通过，予以减免。
三、筹集标准。向农民筹资，以村为单位人均每年筹资不得超过20元。村范围内筹资实行公平负担，收入高的多负担，收入低的少负担。高收入的从业人员负担村内一事一议筹资标准，村民委员会可在每户不超过200元的限额内，根据不同农户的收入水平提出具体方案，提交村民会议或村民代表会议讨论决定，并报乡(镇)政府审核。高收入从业人员多负担的份额可以用于调剂减免低收入农户和承包土地多、税赋重的农户的一事一议筹资。
在2001年至2003年农村“两工”政策过渡期内，以市(县)、区为单位，按照“逐年减轻、三年过渡到位”的要求，制定农村“两工”及以资代劳逐年递减的具体比例。以资代劳要严格执行有关规定。在过渡期内，没有取消统一规定的农村“两工”的地方，不得采取一事一议向农民筹劳。2004年起一律取消统一规定的“两工”。开始实行以村为单位向农民筹劳，每劳每年一般5个工日，最多不得超过8个工日，并不得强行以资代劳。因防汛、抢险、抗灾确需农民出劳的，经县级以上人民政府批准可临时动用农村劳动力。
四、筹集程序。向农民筹资筹劳应严格履行程序。需要向农民筹资筹劳建设的项目、投入预算，向农民筹资筹劳的数额等，必须经过认真论证和测算，并在每年初由村民委员会提交村民会议或村民代表会议讨论。村民会议必须由本村过半数村民参加，村民代表会议必须由三分之二以上的农民代表参加。所作决定应当经到会的三分之二人员通过。乡镇范围内两个以上的村需共同兴办集体社会公益事业所需资金和劳务，由乡镇人民政府协调，指导村民委员会组织召开村民会议或村民代表会议讨论通过。
筹资筹劳决定通过后，村民委员会应当将筹资筹劳的项目及数额，填入农民负担监督管理部门统一制定的申报表，连同有关规定的附件，于每年3月底前报乡镇人民政府审核，并以乡镇为单位，汇总报市(县)、区农民负担监督管理部门备案。
对村民筹资筹劳的项目、数额应当填入农民负担监督卡，每年4月底前分发到农户，并通过村务公开栏张榜公布。向农民筹资可以分夏秋两季收取，也可一季收取。向农民筹劳一般应在农闲季节使用(抗灾抢险除外)。
五、用途范围。村范围内筹资筹劳，主要用于本村范围内的农田水利基本建设、植树造林、修建村级道路等集体生产、公益事业，不得用于发放干部报酬，不得用于弥补办公费用，不得挪作他用。村一事一议筹资经村民会议或村民代表会议讨论通过，也可用于偿还过去村内兴办村民集体收益的生产和社会公益事业所形成的债务。
六、监督管理。各级人民政府的农民负担监督管理部门负责对辖区内村级筹资筹劳进行监督和管理。向农民筹集的资金和劳务，必须在本村范围内使用。一事一议筹集的资金属村集体资金，实行村有乡管，监督使用。
村级要成立由村民代表参加的民主理财小组，负责筹资筹劳管理使用情况的审核、监督。筹资筹劳的管理使用情况经村民理财小组审核、乡镇农经部门审计后，定期张榜公布，并在次年的村民会议或村民代表会议上作出报告，接受村民监督。
村民委员会不得擅自立项或者提高标准向农民筹资筹劳。一事一议筹集的资金，市(县)、区、乡(镇)也不得调用、统筹。任何单位和部门不得以检查、评比、考核、达标升级等形式，强行要求村民委员会筹资筹劳。
七、处理办法。未经村民会议或村民代表会议通过向农民筹资筹劳的，由乡级人民政府或县级以上人民政府农民负担监督管理部门责令改正；并视情节和后果，由监察机关追究有关主管人员和其他直接责任人员的纪律责任。
违反规定强行向村民筹资筹劳或以资代劳的，由乡级人民政府或市(县)、区以上地方人民政府农民负担监督管理部门责令将违反规定强行筹资筹劳所得全部退还补偿给农民，并追究有关责任单位和责任人的纪律责任。
村民委员会和村民有权拒绝本规定以外的任何筹资筹劳要求，并向乡级人民政府或市(县)、区以上人民政府农民负担监督管理部门举报。乡级人民政府及市(县)、区以上人民政府农民负担监督管理部门接到举报后，三天之内派员进行调查处理，一般在不超过一个月的时间内给予农民或村民委员会书面答复。
村民没有正当理由不按规定履行筹资筹劳义务的，村民委员会应对其批评教育，经教育仍不履行义务的，可依照村民会议或村民代表会议通过的村规民约处理，或依照有关法律规定处理。
八、实施时间。本办法自颁布之日起施行。


商品房买卖当中房地产开发企业的告知义务与购房人的知情权

整理/武志国 woo_eye@qq.com

告知义务，基于一般的诚实信用原则，是一种法定的附随义务，告知主要发生在合同订立时，一般说来，告知义务的违反通常有两种情形：一是应该告知而没有告知，包括隐瞒和遗漏；一是不真实告知，即误告或错告。房地产开发企业违反告知义务，没有将影响购房人决定是否购房或以何种价格购房的事实和情况向购房人如实告知，影响到购房人人对该合同整体风险的评估，为保护购房人的利益，法律赋予购房人相应的救济权利，比如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了房地产开发企业未履行重大告知义务时承担严厉的惩罚性的赔偿责任。

常见的开发商应当告知购房人的事项，简单粗略归纳如下23个方面：

一、房地产企业的主体信息

房地产开发企业必须明示房地产开发企业营业执照、开发企业资质证书复印件、代理销售的房地产经纪机构备案情况。
如：《重庆市国土房管局关于印发重庆市商品房预售信息监控管理规定的通知》（渝国土房管发〔2009〕52号 ）第六条规定，商品房预售信息监控实行预售现场信息公示达标制度。房地产开发企业预售商品房的，其售房现场信息公示应达到以下标准： （一）设立证件公示栏，并公示如下证件和信息： 1、《商品房预售许可证》； 2、《房地产权证》； 3、《开发资质证书》； 4、对购房者的《特别提示》。《特别提示》由房地产管理部门统一印制。《特别提示》包括如下信息：（1）购房需要注意事项；（2）项目可否提供住房公积金贷款、公积金中心咨询电话；（3）当地交易监督管理部门监督举报电话。 房地产开发企业委托房地产中介服务机构代理销售商品房的，还应在公示栏内公示商品房销售委托书、房地产中介服务机构资质证书。 （二）设立面积和价格公示栏。 房地产开发企业应将拟销售每套商品房建筑面积、套内面积、建面价格、套内价格在售房现场进行公示。 （三）设立信息查询处。并提供如下信息查询和设备服务：1、《商品房预售面积预测报告书》； 2、经工商部门备案的商品房买卖合同格式文本及附加协议；3、设置商品房网上签约或联机备案查询系统。已实行商品房预售网上签约或联机备案的地区，房地产开发企业应在售房现场设置网上签约或联机备案网上查询系统，免费为购房者提供信息查询服务，并进行商品房销售网上签约或联机备案。 4、项目总体规划平面图； 5、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》； 6、房地产管理部门规定其他需要提供查询的信息。

二、商品房建设销售依据信息

1、房地产开发企业必须明示该项目建设工程规划许可证、施工许可证、土地证复印件、商品房预售许可证原件等。【如《重庆市城镇房地产交易监督管理办法》】
2、房地产开发企业应将商品住房预售方案等信息，在销售现场清晰明示。商品住房预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示。
《北京市住房和城乡建设委员会关于加强我市商品房预售方案管理的通知》（建发[2010]632号）规定，商品房预售方案应当包括以下内容：
　　（一）项目基本情况：项目名称；项目坐落；土地用途；项目总规模；配套公建的名称、位置、建筑面积；属于业主共有的共用部位、共用设施设备的名称、部位；物业服务用房的位置、建筑面积；物业管理区域划分的详细情况，包括规划核准的四至、楼栋号、建筑面积、占地面积等。
　　（二）项目建设进度安排：项目建设周期、各期工程建设计划和进度安排；本期预售楼栋的基础完成时间；结构封顶时间；竣工交付时间；配套设施同步交付使用时间；预售楼栋目前的施工进度。
　　（三）项目预售计划：项目整体预售计划，包括每期开盘时间、房屋套数、预售建筑面积等；本期开盘方案，包括暂定开盘时间、销售机构和销售人员、开盘现场负责人员等情况；预售流程，包括购房客户排号、选房、签约流程；预售方式，包括电脑排号、现场摇号或先到先选等公开方式。
　　（四）本期预售商品房情况：本次预售楼栋的出让及规划情况对照表；本次预售楼栋的楼盘表、经备案的测绘成果；预售商品房的价格及优惠幅度。
　　（五）本期自留商品房情况：开发企业自留商品房的楼号、房号、规划用途、套数、建筑面积；开发企业需说明自留商品房的原因及自留商品房现房销售的承诺；地下车库用于自留的租赁车位和用于销售车位的数量、位置、建筑面积。
　　（六）项目开盘应急预案：项目开盘活动预计参加人数；开盘活动方案是否已报相关部门备案；发生应急事件的处置预案。
　　（七）预售资金监管方案：按本市有关规定确定预售资金监管相关事项的具体方案。
　　（八）商品房质量问题投诉渠道：购房人投诉房屋质量问题的渠道、方式及投诉处理程序。
　　（九）商品房质量责任承担主体和承担方式：开发企业应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体。提供由资质等级为一级且在本市注册的开发企业作为质量责任承担主体出具的经公证的担保函，或通过商业保险明确质量责任承担主体，提交工程质量保险合同或暂保单。质量责任承担主体按照《商品住宅保修规程》（DB11/641-2009）明确的住宅质量保修范围、期限及要求，履行保修责任。
　　（十）住房能源消耗指标和节能措施:商品房的采暖耗热量指标；外墙、屋面、外窗的传热系数，窗墙比；屋面及外墙保温材料的种类、保温层厚度；气密性指标；遮阳措施、其他节能措施、保温工程保修期。
　　（十一）其他材料：房地产开发项目手册；前期物业服务合同（包括物业服务费用评估报告摘要、物业服务事项和标准等内容）；临时管理规约；项目建设方案及备案登记表；经规划部门批准的建筑物名称核准文件；商品房装饰装修标准及相关附属设备设施的交付使用情况等材料。
3、售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。
4、《无锡市商品房销售管理实施细则》房地产开发企业现售商品房，除向承购人出示《商品房预(销)售许可证》外，还应出示商品房竣工验收合格证明和商品房初始登记证。中介机构销售商品房时，应当按规定向商品房承购人出示有关证明文件和商品房销售委托合同。

三、房地权利限制信息

商品房基本情况、销售进度、权利状态等预（销）售信息应及时、全面、准确地在网上备案系统和销售现场进行公示。转让人应当如实告知受让人转让房地产的抵押、租赁等有关情况。【《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》】
出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。

四、房源信息

1、取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。
2、对已销售的房源，商品房经营者应当予以明确标示。如果同时标示价格的，应当标示所有已销售房源的实际成交价格。
3、所退房源应当公开销售。
【《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房〔2006〕166号）】


五、商品房价格信息

1、商品房经营者应当明确标示以下与商品房价格密切相关的因素：
（1）开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率。
（2）楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况。