巢湖市城市住宅区物业管理办法
安徽省巢湖市人民政府
巢湖市人民政府令
第５号
《巢湖市城市住宅区物业管理办法》已经2003年6月13日市人民政府第39次常务会议讨论通过，现予发现，自2003年8月1日起施行。
市长 夏望平
二00三年七月二日
巢湖市城市住宅区物业管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范我市物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国家有关法律、法规和《安徽省城市住宅区物业管理暂行办法》，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于城市规划区内综合开发、配套建设的住宅区。
非住宅区物业管理参照本办法规定执行。
第三条 市房地产管理局(下称物业管理主管部门)主管本市城市住宅区物业管理工作。
市建设、城管、物价、工商、交通、公安、环保、民政等部门和住宅区所在地街道办事处(镇)根据各自职责，共同做好城市住宅区物业管理的监督与指导工作。
第二章 业主大会及业主委员会
第四条 住宅区在交付使用后，入住率达 50％以上时，房地产开发单位应向市物业管理主管部门申请，市物业管理主管部门会同当地街道办事处(镇)、前期物业管理企业召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
老住宅区由市物业管理主管部门会同住宅区所在地街道办事处(镇)组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
第五条 业主大会由全体业主组成。业主大会须有半数以上投票权的业主出席方可举行。
业主大会由业主委员会负责召集，业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。经20％以上的业主提议，业主委员会应当就提议的事项召开业主大会临时会议。
召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主，并同时告知相关的居民委员会。
第六条 业主大会履行下列职责：
(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
(三)选聘、解聘物业管理企业；
(四)决定维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
(五)制定、修改物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
业主大会的决定，必须经出席会议的业主所持投票权的半数以上通过。业主大会所作出的制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，维修资金的使用和续筹方案的决定，必须经全体业主所持投票权的2／3以上通过。
第七条 业主委员会由主任、副主任和委员组成，在业主中选举产生，其数额为单数，一般最低不得少于5人。业主委员会每届任期3年，其成员任期届满，可以连选连任。
第八条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
(四)监督业主公约的实施；
(五)业主大会赋予的其他职责。
第九条 业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集，并应在会议召开7日前将会议通知书及有关材料送达每位委员。业主委员会会议应由全体委员过半数以上出席方可举行。业主委员会作出决定，采取少数服从多数原则。
第十条 业主委员会应通过业主大会订立业主公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务等事项依法作出约定。
业主公约的示范文本；由市物业管理主管部门统一制定。业主大会可根据本住宅区的实际情况修改、补充，并报市物业管理主管部门备案。
第十一条 业主公约经业主大会批准后生效。已生效的业主公约对所有业主和非业主使用人具有约束力。
业主公约以及业主大会、业主委员会作出的决定不得与法律、法规、规章相抵触。
第十二条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
业主大会、业主委员会应当配合居民委员会依法履行自治管理职责。业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会。
第三章 物业管理企业
第十三条 物业管理企业是指取得物业管理企业资质证书和工商营业执照，接受业主或者业主大会的委托，根据物业服务合同进行专业管理，实行有偿服务的企业。
第十四条 新成立的物业管理企业，必须经市物业管理主管部门资质审查合格，报省建设行政主管部门批准，取得物业管理企业资质等级证书，并经工商登记注册后，方可从事物业管理工作。
第十五条 物业管理企业的权利：
(一)根据法律、法规和物业服务合同，拟订各项具体管理规定；
(二)根据物业服务合同和有关规定实施物业管理，收取物业管理服务费用；
(三)有权制止违反住宅区物业管理规定的行为；
(四)要求业主委员会协助实施物业管理；
(五)开展多种经营活动和有偿服务。
第十六条 物业管理企业的义务：
(一)履行物业服务合同；
(二)接受业主委员会和业主的监督、检查；
(三)制定住宅区物业管理年度计划和重大工程项目维修计划；
(四)发现违反法律、法规和规章的行为，应及时制止并向有关行政主管部门报告；
(五)接受市物业管理主管部门、其他有关行政主管部门及住宅区所在地街道办事处(镇)的监督、检查和指导。
第十七条 物业管理企业不得擅自改变物业管理区域内的设施，超越服务合同约定范围对业主开展有偿服务的，应当征得服务对象的同意。
第四章 物业的管理、使用与维护
第十八条 房地产开发单位应当在销售房屋之前，制定业主临时公约、选聘物业管理企业，签订前期物业服务合同。前期物业服务合同至住宅区业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。
房地产开发单位与购房户签订的买卖合同应当含前期物业服务合同的内容。
第十九条 房地产开发单位在新建住宅区时，应严格按照规划设计方案，将公共配套设施及物业管理设施同步建设到位，工程竣工后，必须有物业管理主管部门参与综合验收，验收合格的方可交付使用。
第二十条 业主委员会成立后，市物业管理主管部门会同有关部门组织房地产开发单位向业主委员会移交物业资料，办理移交手续。
第二十一条 物业资料移交给业主委员会后，业主委员会可按业主大会的决定续聘前期物业管理企业对住宅区实施物业管理。不续聘的，业主委员会按业主大会的决定，在市物业管理主管部门的组织下，采取招标方式，聘请其它物业管理企业对住宅区实施物业管理。
业主委员会应与物业管理企业签订住宅区物业服务合同，并在合同签订30日内，报市物业管理主管部门备案。
第二十二条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专营企业，费用从管理服务费中支出。但不得将整项服务业务委托他人。
第二十三条 房屋的维修责任按下列规定划分：
(一)房屋自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主负责；
(二)房屋的外墙面、楼梯、通道等房屋本体共用部位、共用设施由物业管理企业负责养护、维修与更新，费用从维修资金中支出；属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
房屋及附属设施影响市容或可能危害毗邻房屋安全及公共安全，按规定应当由业主修缮的，业主应及时修缮；拒不修缮的，由业主委员会委托物业管理企业修缮，由业主委员会委托物业管理企业修缮，费用由业主承担。
第二十四条 住宅区内的共用设施，由物业管理企业统一负责管理、养护、维修与更新，费用从维修资金中支出；属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
第二十五条 住宅区内禁止下列行为：
(一)擅自改变房屋的用途、结构、外貌；
(二)占用通道、平台、道路、场地、停车场、屋面、楼梯、自行车房(棚)等堆放杂物或者进行违法建设；
(三)损坏、占用绿化地；
(四)乱倒垃圾、乱泼污水、乱扔杂物、乱设摊点；
(五)随意停放自行车和机动车辆；
(六)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品；
(七)发出超规定标准的噪音；
(八)法律、法规和规章禁止的其他行为。
第二十六条 业主装修房屋，应当遵守房屋使用说明书和业主公约的规定，并告知物业管理企业。物业管理企业应当将物业装修的禁止行为和注意事项告知业主，并与业主签订装修管理服务协议。业主应当遵守有关规定，并按装修管理服务协议的约定缴纳装修保证金。装修结束后没有违反协议的，物业管理企业应当在一个月内退还装修保证金。
第二十七条 业主应当按照设计用途使用物业。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，按有关规定办理手续，告知物业管理企业，并报有关行政主管部门批准。
第五章 专用房屋及物业管理费用
第二十八条 房地产开发单位移交住宅区时，应按以下标准向业主委员会无偿提供住宅区物业管理用房：
(一)房屋总建筑面积为1万平方米以下的住宅区，应提供15—30平方米建筑面积的物业管理用房；
(二)房屋总建筑面积为1万平方米以上2万平方米以下的住宅区，应提供50平方米建筑面积的物业管理用房；
(三)房屋总建筑面积为2万平大米以上的住宅区，每增加1万平方米建筑面积，物业管理用房增加10平方米建筑面积；
前款第一、二、三项，业主委员会办公用房为 15-25平方米建筑面积，其他的为物业管理企业办公用房。物业管理用房产权归业主所有。
第二十九条 房地产开发单位移交住宅区时应以建造成本价向业主委员会提供商业用房，其标准为：
(一)房屋总建筑面积为2万平方米以下的住宅区，应提供15—30平方米建筑面积的商业用房；
(二)房屋总建筑面积为2万平方米以上的住宅区，每增加1万平方米建筑面积，商业用房增加5平方米建筑面积；
商业用房的购置费用从住宅共用部位共用设施设备维修资金中垫支，并从商业用房的经营收入中回收。
第三十条 本办法发布前已交付使用的住宅区，未按本办法规定的标准无偿提供物业管理用房的，原房地产开发单位应参照本办法第二十八条规定给予经济补偿。物业管理主管部门应专项用于购置物业管理用房，其产权为国有。
第三十一条 商业用房和住宅区内其他有经济收入的共用配套设施、设备和场地，由物业管理企业按物业服务合同经营。
第三十二条 房地产开发单位新建的住宅区必须按规定建立住宅共用部位共用设施设备维修资金。维修资金由业主缴纳，属业主所有，专项用于物业保修期满后房屋本体共用部位共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法由市政府另行制定。
第三十三条 物业管理服务费由物业管理企业按月向业主或物业使用人收取，以独立住宅区为单位核定，实行分等定级，优质优价，具体标准由市价格行政主管部门会同市物业管理主管部门根据管理项目和水平核定，物业管理企业不得擅自扩大物业管理服务费的收费范围或提高收费标准。
第三十四条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理服务费用由房地产开发单位交纳。
第三十五条 供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用事业单位，应当依法承担物业管理区域内的相关管线和设备设施维修、养护的责任。
供水、供电、供气等单位应到户抄表、收费，到户确有困难的，应与物业管理企业签订委托收费和维修协议。
第三十六条 住宅区物业管理服务费的收支项目，有关管理单位和使用单位每6个月至少公布一次，接受业主、业主委员会及有关部门的监督、检查。
第六章 法律责任
第三十七条 未取得资质证书从事物业管理的，由市物业管理主管部门没收违法所得，并依法予以罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第三十八条 物业管理企业挪用维修资金的，由市物业管理主管部门追回挪用的维修资金，给予警告，没收违法所得，并依法予以罚款；情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第三十九条 建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由市物业管理主管部门责令限期改正，给予警告，并依法予以罚款。
第四十条 违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业管理服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
第七章 附 则
第四十一条 本办法所称物业，是指各类房屋及其配套的公用设施、设备和公共场地。
本办法所称业主，是指物业的所有权人。
本办法所称物业管理，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。
日照市有突出贡献的中青年专家选拔管理暂行办法
山东省日照市人民政府
第 34 号
《日照市有突出贡献的中青年专家选拔管理暂行办法》已经2006年9月11日市政府第34次常务会议研究通过，现予发布，自发布之日起施行。
市 长 杨 军
二OO六年十月三十一日
日照市有突出贡献的中青年专家
选拔管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为进一步营造尊重劳动、尊重知识、尊重人才、尊重创造的社会环境，充分调动广大专业技术人员的积极性，更好地为我市经济和社会发展服务，根据《山东省有突出贡献的中青年专家选拔管理暂行办法》，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称日照市有突出贡献的中青年专家，是指日照市所属企事业单位中，在自然科学、社会科学等领域做出突出贡献的专业技术人员。
第三条 日照市有突出贡献的中青年专家每2年选拔一次，管理期限为4年。在管理期间继续做出突出贡献、符合选拔条件的，管理期满后可再次参加评选。
第四条 日照市有突出贡献的中青年专家的选拔管理坚持以下原则：
（一）服务于经济建设和社会发展的原则；
（二）鼓励创新、促进年轻优秀人才脱颖而出的原则；
（三）公开、平等、竞争、择优的原则；
（四）动态管理的原则。
第五条 市政府授权市人事局负责全市有突出贡献的中青年专家的选拔评审及综合管理服务工作。
第二章 选拔条件
第六条 日照市有突出贡献的中青年专家的选拔条件是：
热爱祖国，坚持四项基本原则，遵纪守法，有良好的职业道德，并符合下列条件之一：
（一）在自然科学领域取得具有创造性的研究成果，是获得国家或省（部）级自然科学奖的主要人员。
（二）在技术上有重大发明创造或重大技术革新，取得显著的经济效益或社会效益，获得国家技术发明奖或科学技术进步奖的主要人员，或省（部）级科学技术最高奖的人员，或省（部）级技术发明奖一等奖前4位、二等奖前3位、三等奖前2位人员，或省（部）级科学技术进步一等奖前3位、二等奖前2位、三等奖首位人员，或市（地）级科技进步一等奖首位人员。
（三）获得3项以上专利（至少有1项为发明专利）或取得5项以上实用新型、外观设计专利（至少有2项为实用新型专利），已被推广应用，并取得显著经济效益的首位人员。
（四）在社会科学研究方面，研究成果有独到见解，以首位作者出版或发表过在学术界和社会上有较大影响的学术著作或学术论文，并是省社会科学优秀成果一等奖前2位、二等奖首位人员、三等奖2项首位人员。
（五）学术造诣较深，被同行公认为该学科的带头人，并以首位作者出版过有较高学术价值的著作或在国内外重要学术期刊上发表过5篇以上应用科学论文或3篇以上基础科学论文（包括国际学术交流文章）。
（六）在完成省、市重点工程、重大科技攻关和在大中型企业技术改造、引进消化高新技术中，创造性地解决了重大技术难题，并取得了显著的经济效益或社会效益的人员。
（七）在教书育人方面成绩卓著，获得国家或省优秀教学成果奖的主要人员，或获得2项以上省（部）级奖励或称号的人员。
（八）医疗技术精湛，多次成功地诊治疑难危重病症，或在较大范围多次有效地预防、控制、消除疾病，成绩突出的人员。
（九）在农业成果转化和技术推广服务等方面取得优异成绩，有效地推动了农业科技进步和农村经济发展的人员。
（十）在信息、金融、财会、外经外贸、法律等领域，为解决国民经济和社会发展的重大问题，做出特殊贡献的人员。
（十一）在新闻出版、文学艺术等领域，成绩卓著，是重点学科或艺术门类的带头人。
（十二）在教练执训工作中成绩卓著，培养输送全运会冠军、或在一届省运会现场夺取本专业3枚金牌、或获奥运会参赛资格、或打破全国纪录、或多年保持全省纪录运动员的教练员。
（十三）在其他专业技术工作中取得优异成绩，在同行中享有很高声誉的人员。
选拔时以近4年来的工作实绩和成果为主要评选依据，适当兼顾长期贡献，年龄不超过55周岁。
第三章 选拔程序
第七条 日照市有突出贡献的中青年专家的选拔，按照隶属关系，采取自下而上逐级推荐的方法进行。
第八条 各区县、开发区人事部门和市直有关部门（单位）人事管理机构根据选拔条件，对基层单位推荐的人选进行审核，经区县政府、管委或市直有关部门（单位）审查同意后，将人选名单和有关材料报送市人事局。
第九条 在推荐人选过程中，应组织同行专家评议，听取有关方面的意见，增加推荐工作的透明度。
第十条 日照市有突出贡献的中青年专家的评审。
（一）组织成立专家评审委员会，办事机构设在市人事局。评审委员会由13—15人组成，设主任委员1人、副主任委员2人。评审委员会下设若干由专家组成的专业评审组，负责日照市有突出贡献的中青年专家的初评工作。每个专业评审组由5—7人组成，设组长1人、副组长1—2人。评审委员会中专家应占70%以上。
（二）评审委员会和专业评审组组成人员，在每次评审前重新确定，一般不得重复担任。
（三）上报人选的材料经评审委员会办事机构审查后，交各专业评审组初评。
（四）评审委员会对专业评审组提交的初评人选进行综合评审，并采取无记名投票方式确定日照市有突出贡献的中青年专家考察人选。
（五）经评审委员会评选出的日照市有突出贡献的中青年专家考察人选，由评委会办事机构组织考察，并将评选和考察情况向市人才工作领导小组报告后，对人选名单予以公示（公示期为10天）。经公示无异议的，报市政府批准后，颁发《日照市有突出贡献的中青年专家》证书。
第四章 工作生活待遇
第十一条 为日照市有突出贡献的中青年专家创造良好的工作环境和条件。
（一）所在单位要提供工作必需的场所和设施。
（二）在申报科研项目、高新技术成果的开发应用、风险投资和科技开发资金时，有关部门和单位要优先予以立项或支持。
（三）有关部门和所在单位要积极支持参加业务进修、学习，优先安排参与国内外学术交流、合作研究。
（四）有关部门和所在单位要根据特长合理使用；在重大项目咨询论证、重大课题联合攻关中，注重发挥专业特长。
第十二条 对日照市有突出贡献的中青年专家在生活上关心照顾。在管理期间：
（一）按每人每月800元的标准，按年度发放市政府津贴，由市财政专项拨付。
（二）每年由所在单位组织一次健康查体，所需经费由所在单位承担。
（三）所在单位每年安排20天的休养。有寒暑假和休假制度的单位，在假期内安排，假期不够的予以补足。休养期间交通、住宿等费用，依据现行财务管理制度由所在单位按因公出差报销。
第五章 考核与联系
第十三条 建立日照市有突出贡献的中青年专家业绩考核和联系制度。
（一）建立业绩档案。根据工作实际，由单位和专家共同制定4年管理目标和年度计划，报市人事局和主管部门审核备案。
（二）建立考核制度。按照年度管理计划和目标，每年年终和管理期满由主管部门和所在单位进行一次考核，并形成考核材料，考核结果记入业绩档案。各有关部门（单位）对有突出贡献的中青年专家的管理情况，由市人事局不定期地进行检查。
（三）建立联系制度。人事部门要将日照市有突出贡献的中青年专家纳入日照市高级人才信息库管理，并建立经常性的联系，及时提供必要的服务。
（四）日照市有突出贡献的中青年专家应积极参加政府有关部门组织的公益性活动，发挥专长。
第十四条 日照市有突出贡献的中青年专家在管理期间，凡属下列情况之一的，自情况发生之日的下个月起停发市政府津贴，不再按日照市有突出贡献的中青年专家管理：
（一）不再主要从事专业技术工作的；
（二）调往市外工作的；
（三）未经组织同意，出国逾期不归的；
（四）其他原因不宜再作为日照市有突出贡献的中青年专家管理的。
第十五条 日照市有突出贡献的中青年专家在管理期间，凡属下列情况之一的，经市人事局核实，并报请市政府批准，取消其日照市有突出贡献的中青年专家称号和有关待遇：
（一）弄虚作假，谎报成果，采取不正当手段骗取日照市有突出贡献的中青年专家称号的；
（二）被追究刑事责任，因个人过失给国家、集体、他人造成重大损失或严重后果，以及其他原因不宜继续作为日照市有突出贡献的中青年专家管理的；
（三）无正当理由，不能按时完成管理目标和年度计划确定的工作任务，年度考核不合格的。
第十六条 日照市有突出贡献的中青年专家，工作单位变动的，主管部门要及时报市人事局备案；调往市外的，须报经人事部门按本办法第十四条第二项规定办理相关手续。
第六章 附 则
第十七条 本办法自发布之日起施行。
