未成年人名下房产监护人一人签字出售买卖合同是否有效/杨东律师
作者:法律资料网 时间:2024-05-19 05:29:36 浏览:9048
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【案情介绍】
张某购买一套徐汇区房子碰到麻烦，情况是这样的：房东是一家三口，但小孩女方和前夫生的，是未成年人。《房屋买卖合同》是女方代小孩签的，签好合同，付了首付，银行贷款审批通过后，我们一起去办过户时被房地产交易中心告知，房屋产权人之一的小孩属于未成年人，未成年人名下房产只有一个监护人到场不能办理过户手续，致当日交易过户手续无法办理。
于是，女方就找前夫商量过户，前夫知道断然拒绝，聘请律师发律师函主张买卖合同无效，要求终止交易。无奈张某通过介绍找到杨东律师，诉讼到法院，请求依法判决。
【律师分析】
本案主要争议焦点就是：未成年人名下房产未经两位监护人的签字确认，该房屋买卖合同是否有效？上海房地产律师杨东分析认为，
第一、本案产权人之一是未成年小孩，属于无民事行为能力，但他的父亲或者母亲都可以作为他的法定代理人代理民事活动，故女方母亲作为小孩的法定代理人代理的民事活动具有法律效力。
第二、女方辩称的其前夫不知道房屋被售一事及自己损害了小孩的利益，认为买卖合同应为无效，杨东律师认为，首先，法律并未规定未成年人的民事活动必须经由全部监护人、法定代理人行使或一致同意方才生效，只要女方确属小孩的的法定代理人，其代理行为就具有法律效力，并不因为其他法定代理人不同意或不知道而应被归于无效。其次，女方将房屋出售给买受人是按市场价支付对价的，并没有损害另一房屋产权人小孩的利益，作为房屋买受人有理由相信女方是为了小孩的利益在行使法定代理权。再次，至于女方是否确实存在损害小孩利益的行为，是他们家内部事务，可以通过要求赔偿等途径解决。
第三、房地产交易中心的相关操作规程等规定不能作为合同无效的认定依据。合同无效的依据应该以合同法的相关规定为依据。
【法院判决】
一审法院判决，将房屋产权过户到我名下，过户发生的费用按照国家规定各自承担；并要求支付拖延交易的违约金日万分之五。上诉至中院，二审维持原判。
吉林省人民政府关于修改《吉林省集资贷款修建公路桥梁、隧道收取车辆通行费管理办法》的决定
吉林省人民政府
吉林省人民政府关于修改《吉林省集资贷款修建公路桥梁、隧道收取车辆通行费管理办法》的决定
吉林省人民政府
已经1997年12月24日省政府第63次常务会议通过
省政府决定对《吉林省集资贷款修建公路桥梁、隧道收取车辆通行费管理办法》作如下修改：
删除第十五条。
本决定自1998年1月1日起施行。
《吉林省集资贷款修建公路桥梁、隧道收取车辆通行费管理办法》根据本决定作相应的修正。
1997年12月26日
市政府关于印发连云港市地震安全性评价管理办法的通知
江苏省连云港市人民政府
市政府关于印发连云港市地震安全性评价管理办法的通知
各县、区人民政府，市各有关单位：
《连云港市地震安全性评价管理办法》已经市十二届政府第42次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二○一一年十一月十一日
连云港市地震安全性评价管理办法
第一条 为加强对地震安全性评价的管理，防御和减轻地震灾害对工程设施的破坏，为工程建设提供安全可靠、经济合理的抗震设防要求，根据《中华人民共和国防震减灾法》、《地震安全性评价管理条例》（国务院令第323号）、《江苏省防震减灾条例》，结合本市实际，制定本办法。
第二条 凡在连云港市行政区域内从事建设工程地震安全性评价工作管理、实施活动的单位和个人，均须遵守本办法。
第三条 本办法所称建设工程地震安全性评价，是指以地震观测资料和地震地质、地球物理等科研和技术工作为基础，对工程建设场地未来可能遭遇到的地震及其不同风险水平所取概率、强度的预测和地震事件对工程建设场地的影响程度以及安全程度的评价。其内容主要包括：建设工程地震动参数复核、地震危险性分析、地震动参数的确定、场址周围活断层评价、地震小区划、场地震害预测等。
第四条 市地震工作主管部门负责本市建设工程抗震设防要求和地震安全性评价的管理工作，其主要职责是：
（一）贯彻执行国家、省、市有关工程抗震设防和地震安全性评价方面的法律、法规、规章和规范性文件；
（二）对外省单位在本市行政区域内承担建设工程地震安全性评价任务进行登记验证；
（三）按规定的权限审定地震安全性评价报告；
（四）依法查处违反国家抗震设防和地震安全性评价方面有关法律、法规及本办法规定的行为。
县地震工作主管部门，依法管理本行政区域内的抗震设防要求和地震安全性评价工作。
第五条 市发改、经信、建设、规划、价格、国土、环保等有关部门，按照各自职责分工要求，配合地震工作主管部门做好建设工程地震安全性评价管理工作。
第六条 本行政区域内新建、扩建、改建工程，应当达到抗震设防要求。一般工业与民用建设工程按照全国地震烈度区划图或者地震动参数区划图所确定的抗震设防要求进行抗震设防。 学校、医院等人员密集场所的建设工程，应当按照高于当地房屋建筑的抗震设防要求进行设计和施工。
下列建设工程或者场地应当进行专门地震安全性评价：
（一）抗震设防要求高于全国地震烈度区划图或者地震动参数区划图设防标准的重大工程、特殊工程、可能产生严重次生灾害的工程（详见附表）；
（二）占地范围较大、跨不同工程地质条件区域的新建城区、大型厂矿企业和省级以上新建开发区；
（三）位于地震烈度区划分界线附近两侧各8公里内的新建大中型工程；
（四）按照国家有关规定或者市发改、建设、地震等部门共同商定需要进行地震安全性评价的其它建设工程。
第七条 建设工程抗震设防管理和地震安全性评价工作，纳入基本建设管理程序进行管理。
（一）市、县人民政府负责项目审批的部门，对建设工程可行性研究报告进行审查时，应当审查抗震设防要求；
（二）对应当进行地震安全性评价的建设工程，负责建设项目立项审查核准、备案的部门，应当及时将符合本办法第六条规定的建设工程书面告知市、县地震工作主管部门，由地震管理部门确定地震安全性评价的具体要求；
（三）应当进行地震安全性评价的建设单位，应在立项前到地震工作主管部门审批窗口领取《建设工程抗震设防要求和地震安全性评价行政许可申请表》并进行登记，自行委托符合规定资质的单位开展建设工程地震安全性评价工作；
（四）对应当进行专门地震安全性评价、未纳入基本建设程序的建设工程，发改、规划、建设等行政主管部门在依法核准批复、审查建设项目规划设计、施工图时，对抗震设防不符合规定要求的，发改部门不得办理核准批复手续，规划部门不得办理建设工程规划许可手续，建设部门不得办理施工许可手续。
第八条 建设工程地震安全性评价工作报告及其结果，应当按照规定的权限和范围，经市级以上地震安全性评价委员会评审通过，并经同级地震工作主管部门审定后，方可作为建设工程项目的抗震设防要求。设计单位应当按抗震设防要求和抗震设计规范进行抗震设计，施工单位、监理单位应当按照抗震设计进行施工和监理。
建设、设计、施工、监理等单位应当按照各自职责对建设工程抗震设防质量全过程负责。
有关建设工程的强制性标准，应当与地震安全性评价所确定的抗震设防要求相衔接。
第九条 在本市从事建设工程地震安全性评价工作的单位，应当持有省级以上地震工作主管部门核发的资格许可证书，其项目技术负责人，应当具备省级以上地震工作主管部门核发的等级上岗证书。
外省单位在本市行政区域内从事建设工程地震安全性评价工作，应当持有中国地震局核发的甲级资格许可证书，并经市地震工作主管部门登记验证，方可开展工作。
第十条 建设工程地震安全性评价活动应当遵守《工程建设场地地震安全性评价（GB17741-2005）》和国家其他有关规定。
第十一条 承担建设工程地震安全性评价工作的企事业单位，应当到市、县价格主管部门办理收费许可证并严格按照国家和省规定的项目和标准进行收费，接受价格、地震部门的监督。
建设工程地震安全性评价经费，在工程前期费用中列支，项目确立后，列入项目总投资。
第十二条 建设单位违反本办法第六条规定，未依法进行地震安全性评价，或者未按照地震安全性评价报告所确定的抗震设防要求进行抗震设防的，由市、县地震工作主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处3万元以上30万元以下的罚款。
第十三条 未按照规定办理许可证书，或者超越许可证书范围、违反地震安全性评价规范从事地震安全性评价活动的，其评价结果无效，由市地震工作主管部门处以5000元以下的罚款，有违法所得的，处以3万元以下的罚款。
第十四条 当事人对行政机关处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。
第十五条 本办法自2011年12月10日起施行。《连云港市地震安全性评价管理办法》（连政办发〔2003〕150号）同时废止。
附件：需要进行地震安全性评价的建设工程范围（暂行）
附件
需要进行地震安全性评价的建设工程范围（暂行）
类型
建设工程名称
交通运输
1．500米以上隧道、高速公路、公路干线上的特大桥。
2．铁路干线上的特大桥梁；地铁工程。
3．国际、国内重要的干线机场。
4．2万吨以上的港口、码头。
能源水利
1．单机容量30万千瓦以上或规划容量80万千瓦以上火力发电厂和装机容量20万千瓦以上的水电站；300千伏以上的变电站。
2．海洋石油平台；区域性输油、输气管道。
3．大型水利枢纽；位于大、中型城市市区内或上游的Ⅰ级挡水坝（堤防）；重要泄洪闸、节制闸（Ⅰ级）。
4．大、中型城市的大型供气、供水、供热主体工程。
工业与民用建筑
1．高层建筑80米以上，以及单体面积超过2万平方米的贸易、金融、商场、宾馆等公共设施。省、市电力调度中心大楼。
2．铁路干线上大型站的候车室和枢纽的主要用房。
3．大功率（200千瓦以上）广播发射台、省级广播电视中心、200米以上的电视发射塔。
4．省、市中心长途电信枢纽建筑；邮政枢纽。
5．省、市、县级中心医院主体建筑。
6．6000座以上体育馆（中心），大型展览馆，存放国家一、二级文物的博物（档案）馆。
可能发生严重次生灾害的工程
1．核电站、核反应堆、核供热装置，核废料处理工程。
2．易燃、易爆、易腐蚀、易污染物质的大中型实验、检验和仓储等工程，以及研究、中试生产和存放剧毒生物制品和天然人工细菌与病毒（如鼠疫、霍乱、伤寒等）建筑。
3．大中型炼油、化工及石油化工、化纤等工程。
其他工程
1．重要军事工程、各级人防指挥中心。
2．业主、建设单位或其他要求进行地震安全性评价的建设工程。
