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人员越境若干理论问题重构/刘建昆

作者:法律资料网 时间:2024-05-14 10:28:14  浏览:8617   来源:法律资料网
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人员越境若干理论问题重构

长期以来,在包括我国公民出入境和外国人入出境在内的人员越境问题上,其有关出入境的行政行为的法律性质、法律效力、法律责任等诸多疑难,理论上是比较模糊的,实践中是比较混乱的,甚至众说纷纭,莫衷一是,长期难以达成统一的意见。笔者不揣浅陋,在此运用行政法学得有关基本理论,对人员越境中的若干法律问题进行再探讨,乃至重构,以厘清理论,指导工作实践。
一 出入境证件的定位重构
对于以护照为代表的出入境证件,在学说上一直具有争议,争议的焦点是:护照是许可证还是身份证。
认为护照属于身份证的理由是:首先,护照不符合行政许可的定义。论者认为:护照申领不存在行政许可中的“法律一般禁止的情况”,任何具有我国国籍的合法公民都可以申请护照,而且我们也在逐步实行按需申领。其次,护照一般被定义为“身份证件和国籍证明”。它与身份证在性质上是一样的,只不过身份证用于国内,护照用于国外。护照的申请前提和身份证也一样,必须是合法的中国公民。至于护照有几条不批准的情形,那只是因为护照影响更大,用途更多,需要严格控制而已。第三,任何人都可以出国,并不是必须有护照才具有出国的资格,申请护照只不过是出国所履行的一个手续。不准一些人出国,那也是为了国家和民族的利益,为了公共安全而加以控制,只要能提供相应的手续或者解除限制条件,一样可以出国,护照只不过是从中可以加以管理的一个有效的手段。第四,如果把护照归为行政许可,将给工作上带来很多不必要的麻烦,对有不法目的的人要出境的调查漫长而且烦琐,很容易被不法人员挑毛病,造成工作上的被动。
随着《行政许可法》颁布,公安部六局已将护照等有关证件的审批签发列为行政许可项目,国务院法制办公室2004年5月13日《行政许可法有关问题解答》 明文指出“公安机关对公民申请因私出国护照的审批,是外部行政管理行为,是行政许可。 ”护照属于许可证已有定论。我们认为,目前,我国护照兼具有身份证件和出国(境)管理双重职能。护照作为许可证同时又具有身份证明的作用,这两者之间并不矛盾。首先,在传统上,护照确实起到身份证件和国籍证明的作用,而且目前也仍然具有这方面的作用。但是,说护照仅仅用于在国外证明身份,则是不确切的,因为目前护照作为身份证明在国内也在一定范围内被认可。其次,一种证件具有双重属性,在国内外屡见不鲜。例如某些国家的驾驶证,作为准予驾驶车辆的许可证的同时也可以作为身份证明使用。第三,国家国境制度的严肃性决定了任何公民不可能,也不应该随意出入国境,必须取得国家有关部门的许可。按需申领不等于随意出入。法定不准出境制度的存在,更恰恰证明了法律禁止的存在。至于“造成工作上的被动”这一观点,只能说由于我国的出入境许可制度仍然没有理顺,陈旧的、不科学的制度制约了实际工作的开展。
可见,护照作为我国公民出境的许可,在理论上是行得通的。同样道理,外国签证实际上是外国准予我国公民入境的一种许可。把出入境证件定位为许可证,在实际工作中意义重大。
二 边防检查行为的定位重构
边防检查行为的法律地位,我国现行法规中规定就不甚明确。对此问题,理论上可以归纳为两种观点:第一种观点可以称为 “监督检查说”,该说认为,边防检查行为仅仅是一种常规的“对被许可人从事行政许可事项活动情况监督检查”,是对出入境许可的后续管理措施。也就是说,一旦取得了出入境许可(护照和签证),通过边防检查只是个例行手续,边防检查行为只是保证了上述许可的实施。第二种可称为 “独立许可说”,该观点认为,边防检查机关与签发护照的出入境管理部门一样,是相对独立的对出入境进行行政许可的许可机关。换言之,边防检查机关在护照上加盖验迄章的行政行为,也是一种行政许可(审批),是对真正具有出入境资格、符合出入境条件的人员在法律拟制意义上最终合法越境的允许。
我们认为,从我国出入境管理发展的前景来看,第二种观点即“独立许可说”更具有前瞻性和可操作性。
首先,“从指定对外开放口岸通行”制度是《中华人民共和国公民出境入境管理法》等法律明确规定的制度。因此,即使公民取得了合法和完整的出入境许可,不从指定的对外开放口岸出入境,不经过边防检查,仍然违反我国法律,情节严重的可能构成偷越国(边)境犯罪。可见,边防检查机关验讫放行的行为,才是真正意义上对禁止行为的解除。
其次,“独立许可说”在行政许可法上可以找到依据。该法第三十九条第二款规定:“行政机关实施检验、检测、检疫的,可以在检验、检测、检疫合格的设备、设施、产品、物品上加贴标签或者加盖检验、检测、检疫印章。”边防检查站加盖验讫章的行为在形式和实质上都符合上述规定。
再次,“独立许可说”更符合我国出入境管理和检查现状。《行政许可法》只规定了上级机关对下级机关实施许可有权监督检查;以及本级行政机关对其所作出的许可有权监督检查。依“监督管理说”,应当认定实施监督检查的边防检查站与发放许可的出入境管理部门主体同一,或者边防检查机关是出入境管理部门的上级机关。而实际上,两个机构之间具有相对独立性,互不隶属。
第四,“独立许可说”更好的解释了两机关的关系。发放护照重在保护,重在服务,因此应当集中精力围绕发放护照中对所属居民真实身份等信息的真实性开展工作,尽量减少骗领等情况出现。而边防检查机关的工作重点则在“查”、在“阻”,对于形式上和实质上不符合出入境条件的人员,不许可其通过口岸出入境。两机关各司其职,才能做好出入境管理工作。
最后,“独立许可说”有利于与其他法律法规衔接。出入境管理部门边和防检查站在各自职权范围内实施许可、惩处相关违法行为,则由公安边防部门侦办偷越国(边)境违法犯罪时,可以着重打击非口岸偷渡活动,从而使分工更加明确,效率更加提高。同时,边检机关的“边控”行为也获得了有力的理论支持。
三 出入境许可的公定力重构
依通说,行政行为的公定力(Vermutung der Giiltigkeit)即行政行为一经成立,即使具有瑕疵,未经法定国家机关按照法定程序认定及宣告,都被推定作为合法行政行为。
在理论学说上,根据对待重大明显瑕疵的态度,行政行为的公定力存在两种学说:即有限公定力和完全公定力,在实践模式上也相应地分为两种 。有限公定力说认为:有重大且明显瑕疵的行政行为不具有公定力;完全公定力说则认为所有已成立的行政行为都具有公定力。而这两者的差异关键在于:是否将未成立行政行为归入无效行政行为。完全公定力学说将未成立行政行为置于效力评价体系之外。
事实上,行政行为的真假问题要点在于评价行政行为是否成立,而行政行为的有效或者无效,则是对业已成立的行政行为瑕疵程度的判定。 两种评价体系之评价主体、评价标准各不相同,由此造成两种不同的学说和理论。目前,我国行政法上对于采用何种公定力模式尚没有定论。
公定力对于边防工作之所以具有重大的现实意义,关键在于:整个出入境过程是连续的行政许可,前一个行政行为的公定力对于后续的行政行为的影响错综复杂。加之行政许可在性质上属于授益性行政行为,其功能和效果与行政处罚等行政行为不同。对于授益行为的无效或者撤销,并非当事人所愿,而不撤销,则可能国家公益受损。因此必须在两难之中抉择,根据信赖保护等原则,小心谨慎的妥善处理。因此应当根据出入境许可行为的瑕疵情形,对其公定力问题加以研究,并举其要者如下:
首先,假象行政许可行为的没有公定力。也就是说,该情形中行政行为根本不存在或者根本没有成立。在这里,假象行政行为仅是指非行政主体伪造、变造的护照或者签证或者验讫章的行为。对于“假象行政行为”的内涵和外延,众说纷纭,但是, 无论是有限公定力说与完全公定力说仍然存在部分共同点即:都认为假象行政行为仅仅是一种事实行为,不属于“行政行为”,不应当具有公定力;非行政主体所为的貌似行政行为的,是假行政行为。因此。伪造、变造许可证、验讫章的行为,包括其后续的任何环节在内的任何机关和公务人员人均得以认定其为无效。
其次,无效行政行为和可撤销的行政行为。无效行政行为和可撤销的行政行为之间的界限无论是在理论上还是在立法上,都难以得到客观认定。 一般认为,无效行政行为“具有重大且明显瑕疵”,“社会一般人即可辨识”。“撤销的原因,一般是由于行政行为本身有违法或者不当的因素。” 护照或者签证句有瑕疵即可能由于当事人之过错,也可能属于行政机关或者其工作人员的过错,但只要其瑕疵达到一定严重程度,均属于无效或者可撤销。 但是特定情况下,不得宣告无效或者撤销。 对于出入境证件而言,无效和可撤销的具体界限不是很清楚,有待于深入研究。
值得注意的是,无效行政行为和被撤销的行政行为的后果是一样的,视为该行政行为自始没有法律效力;而作为行政处罚之一种的“吊销许可”,则是承认作出后、撤销前该行政行为的有效性,因为其在取得许可过程中并没有瑕疵,而是在行使权利过程中实施了违法。
最后,应予补正的行政行为。行政许可具有轻微瑕疵,例如记载错误,可以更正或者解释,不用撤销。
以上各种情形,对于合理构建相关违法责任意义深远。
四 相关违法责任重构
出入境活动事关我国国际性形象和国家安全,故其审查不得不从严,惩处亦自应从厉。可是纵观我国现行有关违法情形法律责任的规定,感觉是缺乏合理体系和科学构架。实际上建立在出境许可、入境许可、边检独立许可三重许可理论上的出入境违法情形及其法律责任应当是清晰的、理顺的、周延的、完备的。
总的来看,人员通过口岸越境涉及的行政相对人违法情形大致包括以下几种:
(一) 第一、二重许可违法:在申请护照或者签证过程中的违法。
根据《行政许可法》的有关规定,在申领护照过程中“隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请行政许可的,行政机关不予受理或者不予行政许可,并给予警告”;“以欺骗、贿赂等不正当手段取得行政许可的,行政机关应当依法给予行政处罚”。
(二)获得许可证件后的不当使用:包括1、涂改、倒卖、出租、出借行政许可证件,或者以其他形式非法转让行政许可的;2、超越行政许可范围进行活动的;3、向负责监督检查的行政机关隐瞒有关情况、提供虚假材料或者拒绝提供反映其活动情况的真实材料的。以上依法给予行政处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
(三)第三重违法:出入境边防检查许可中的违法。由于边防检查是人员越境在国内的最后一道关卡,因此,前两种情形经常在最后一道关卡被发现;而且如果由于因为种种原因导致前置审批行为具有程度不等的瑕疵,当事人又有意无意持用有瑕疵证件,因此情况复杂的多。
如果能确立了边检独立许可制度,边防检查机关的工作对象将主要事面向出入境人员,因此,其权限也控制在仅仅对出入境人员进行第三次行政许可过程中实施的违法犯罪进行查处打击为宜。打击重点包括:未持出境、入境证件的“闯关”行为;持用他人合法的出境、入境证件的 “骗关”行为;持用伪造或者变造的出境、入境证件的“蒙关”行为;持有无效出境、入境证件的“混关”行为。边检机关有条件对于上述违法犯罪不予通关并给与精确打击。而对于查获的前置审批程序中出现的违法犯罪,作为案件线索提供给相应地方的出入境管理部门查处即可,边管机关则主要查办非口岸的真正意义上的“偷越”违法犯罪。


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山东省基本农田保护条例(2004年修正)

山东省人大常委会


山东省基本农田保护条例

2004年5月27日山东省第十届人民代表大会常务委员会第八次会议通过

第一章  总  则

  第一条 为加强对基本农田的保护,稳定耕地面积,确保粮食安全,促进农业生产和经济社会的可持续发展,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农业法》、国务院《基本农田保护条例》等法律、法规,结合本省实际,制定本条例。
  第二条 本条例所称基本农田,是指依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。
  本条例所称基本农田保护区,是指为对基本农田实行特殊保护,按照法定程序确定的特定保护区域。
  第三条 本条例适用于本省行政区域内基本农田保护区的划定、保护和监督管理。
  第四条 县级以上人民政府应当将基本农田保护工作纳入国民经济和社会发展计划,坚持全面规划、合理利用、用养结合、严格保护的方针,确保土地利用总体规划确定的基本农田数量不减少、质量不降低。
  第五条 县级以上人民政府土地行政主管部门和农业行政主管部门按照本级人民政府规定的职责分工,负责本行政区域内的基本农田保护管理工作。其他有关部门按照各自职责,做好基本农田保护工作。
  乡(镇)人民政府负责本行政区域内的基本农田保护管理工作。
  第六条 任何单位和个人都有保护基本农田的义务,并有权检举、控告侵占、破坏基本农田的行为。

第二章  划  定

  第七条 全省划定的基本农田所占耕地的比例应当符合法律、法规的规定。
  设区的市、县(市、区)、乡(镇)基本农田的具体数量指标,由上一级人民政府分解下达。
  第八条 各级人民政府编制土地利用总体规划,应当明确基本农田保护的布局安排、数量指标和质量要求。
  县(市、区)、乡(镇)人民政府编制土地利用总体规划,应当按照国家技术规程,确定基本农田保护区,并在规划文本和规划图件中载明基本农田的数量和位置。
  第九条 符合国务院《基本农田保护条例》第十条规定的耕地,应当划入基本农田保护区。
  土地开发、整理后建成的标准农田和新增加的连片耕地、良种繁育基地以及其他按规定需要实行特殊保护的耕地,可以划入基本农田保护区。
  第十条 基本农田保护区以乡(镇)为单位划区定界,由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施。
  第十一条 基本农田保护区按照下列规定划定:
  (一)设区的市人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门,根据土地利用总体规划和省人民政府下达的基本农田保护数量指标,编制本行政区域内的基本农田保护区划定方案,经本级人民政府审定,报省人民政府批准后组织实施;
  (二)县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门,根据土地利用总体规划和设区的市人民政府下达的基本农田保护数量指标,编制本行政区域内的基本农田保护区划定方案,经本级人民政府审定,报设区的市人民政府批准后组织实施;
  (三)乡(镇)人民政府根据县级人民政府下达的基本农田保护数量指标,按村具体落实基本农田保护地块,核定保护面积,绘制乡(镇)基本农田保护区图;
  (四)乡(镇)基本农田保护区划定后,由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门审核、汇总,绘制本行政区域的基本农田保护区图,填报基本农田保护区情况汇总表;
  (五)基本农田划区定界后,由省人民政府组织省土地行政主管部门和农业行政主管部门验收确认,或者由省人民政府授权设区的市人民政府组织验收确认。
  第十二条 划定的基本农田保护区,经验收确认后,由县级人民政府设置保护标志,并在基本农田所在地的乡(镇)、村予以公告。
  基本农田保护区公告应当载明下列内容:
  (一)保护区地块名称、编号、面积与四至范围;
  (二)基本农田保护区图;
  (三)保护区责任人;
  (四)其他应当载明的内容。
  第十三条 县级人民政府土地行政主管部门应当建立基本农田保护区资料档案和基本农田保护区变更台账,对基本农田保护区的变化情况进行动态监测。
  基本农田保护区资料档案,应当抄送同级农业行政主管部门。

第三章  保  护

  第十四条 各级人民政府应当将基本农田保护工作纳入政府领导任期目标责任制。
  县级以上人民政府应当与下一级人民政府签订基本农田保护责任书;乡(镇)人民政府应当与农村集体经济组织或者村民委员会签订基本农田保护责任书。
  农业科研教学单位、国有农场用地在基本农田保护区的,由基本农田所在地的人民政府与其签订基本农田保护责任书;跨行政区域的,由上一级人民政府与其签订基本农田保护责任书。
  第十五条 基本农田保护区经依法划定后,任何单位和个人不得擅自改变或者占用。
  国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实无法避开基本农田保护区,需要转用农用地或者征用土地的,建设单位应当向县(市)或者设区的市人民政府土地行政主管部门提出申请,经县(市)或者设区的市人民政府审核同意后,逐级上报国务院批准。
  第十六条 县(市)或者设区的市人民政府土地行政主管部门上报占用基本农田申请时,应当提交下列资料:
  (一)使用基本农田申请报告;
  (二)拟使用基本农田位置图;
  (三)县(市)、设区的市人民政府土地行政主管部门的实地踏勘意见;
  (四)县(市)、设区的市人民政府出具的基本农田补充划入方案;
  (五)法律、法规规定的其他文件资料。
  第十七条 经依法批准占用基本农田的单位,应当依法履行耕地开垦义务或者缴纳耕地开垦费。未履行耕地开垦义务,又不缴纳耕地开垦费的,不得动工建设。
  没有条件开垦或者开垦的耕地经验收确认不符合要求的,应当按照被占用耕地前三年平均年产值的十至十二倍缴纳耕地开垦费。
  耕地开垦费纳入财政管理,专项用于开垦新的耕地,不得减免、侵占或者挪用。
  第十八条 经国务院批准占用基本农田的,当地人民政府应当按照国务院的批准文件修改土地利用总体规划,并依照基本农田补充划入方案,补充划入数量和质量相当的基本农田。
  补充划入基本农田应当在项目所在地的乡(镇)范围内进行。但本行政区域内没有后备土地可供补充的,经逐级申报,可以在县(市、区)、设区的市或者全省范围内调整补充。
  跨行政区域补充基本农田的,占用基本农田的当地人民政府应当向补充基本农田的人民政府支付保护补偿费用。基本农田保护补偿费用必须专款专用,不得侵占、挪用。
  补充划入的基本农田划区定界后,由省人民政府土地行政主管部门会同农业行政主管部门按照基本农田的条件和标准验收确认。验收不合格的,责令限期补划。
  第十九条 经依法批准的建设项目临时占用基本农田的,占用单位应当按临时使用土地合同的约定支付临时使用土地补偿费,并在临时使用土地期限届满前恢复所占用基本农田的耕作条件。
  第二十条 在基本农田保护区内不得实施下列行为:
  (一)建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物以及排放、倾倒污染物或者其他破坏基本农田的活动;
  (二)侵占或者损坏基本农田保护区的设施;
  (三)损坏或者擅自改变基本农田保护区的保护标志。
  第二十一条 基本农田保护区划定前已建的非农业建筑设施不得重建、扩建,并应当按照土地利用总体规划要求逐步迁出。迁出后的土地由当地人民政府恢复耕作条件。
  第二十二条 因挖损、塌陷、压占、淹没等造成基本农田破坏的,责任单位或者责任人应当按照国家和省有关规定负责复垦;造成他人损失的,应当依法承担赔偿责任。
  复垦的耕地由县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织验收。没有条件复垦或者复垦的耕地经验收确认不符合耕地要求的,应当自验收确认之日起十五日内,按照被占用基本农田前三年平均年产值的十至十五倍缴纳土地复垦费,由县级人民政府土地行政主管部门组织复垦。
  复垦的耕地达不到基本农田要求的,当地县级人民政府应当修改土地利用总体规划,报原批准机关批准,补充划入数量和质量相当的基本农田。补充划入基本农田的费用由责任单位或者责任人承担。
  第二十三条 各级人民政府应当采取措施,加强基本农田保护区的水利、供电、道路等基础设施的建设,鼓励、引导农业生产经营组织和农业生产者逐年增加对基本农田的投入,改良土壤,合理保养土地,提高地力,防止基本农田的污染、沙化、盐渍化、荒漠化。
  利用基本农田从事农业生产经营的单位和个人,应当承担基本农田建设和保养义务,保持和培肥地力。
  第二十四条 经国务院批准占用基本农田兴建建设项目的,在建设项目环境影响报告中,应当有基本农田环境保护方案。
  对造成或者可能造成基本农田环境污染事故的,当事人必须立即采取措施,防止污染事故的发生或者扩大,保护现场,并向有关部门报告,接受调查处理。
  第二十五条 县级以上人民政府应当在土地出让金、耕地占用税中按照国家和省的规定确定一定比例用于基本农田建设。
  第二十六条 县级以上人民政府应当建立基本农田保护监督检查制度,定期组织土地、农业等有关部门对基本农田保护责任制和基本农田保护责任书的落实情况进行检查,并将检查情况书面报告上一级人民政府。
  乡(镇)人民政府应当建立基本农田保护定期巡查制度,发现违法行为及时报告县级人民政府土地行政主管部门依法处理。

第四章  法律责任

  第二十七条 对违反本条例的行为,法律、行政法规有明确规定的,依照法律、行政法规的规定处罚;法律、行政法规未作规定的,按照本条例的规定处罚。
  第二十八条 违反本条例规定,有下列情形之一的,由上一级人民政府责令限期改正;拒不改正的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分:
  (一)擅自减少基本农田保护面积的;
  (二)擅自调整基本农田保护区范围的;
  (三)擅自更改基本农田保护区图形、数据的;
  (四)应当补充划入基本农田而不补充划入的。
  第二十九条 违反本条例规定,在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物、排放倾倒污染物或者从事其他活动破坏基本农田,毁坏种植条件的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正或者治理,恢复原种植条件,并可处占用基本农田的耕地开垦费一倍以上二倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第三十条 按照本条例规定应当缴纳土地复垦费的单位和个人,不按规定的期限和数量缴纳的,应当自逾期之日起承担欠缴款额每日千分之二的滞纳金。有关人民政府土地行政主管部门应当责令其限期缴纳,逾期仍不缴纳的,依法申请人民法院强制执行。
  第三十一条 侵占、挪用基本农田耕地开垦费、土地复垦费、基本农田保护补偿费用,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。
  第三十二条 县级以上人民政府及其土地、农业等行政主管部门工作人员在基本农田保护管理工作中有下列情形之一的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
  (一)应当组织复垦而未依法组织实施的;
  (二)对侵占、破坏基本农田的行为不依法查处、纠正的;
  (三)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为。

第五章  附  则

  第三十三条 本条例自2004年7月1日起施行。1994年4月21日山东省第八届人民代表大会常务委员会第七次会议通过,1997年10月15日山东省第八届人民代表大会常务委员会第三十次会议根据《关于修订〈山东省农业机械管理条例〉等十一件地方性法规的决定》修正的《山东省基本农田保护条例》同时废止。



郑州市城市房屋权属登记管理条例

河南省郑州市人大常委会


郑州市城市房屋权属登记管理条例



(2003年8月29日郑州市第十一届人民代表大会常务委员会第四十次会议通过

2003年11月28日河南省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议批准)



第一章 总 则

第一条 为加强房屋权属登记管理,维护房屋权利人的合法权益,根据《中


华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规规定,结合本市实际,制定本条例。


第二条 本市城市规划区内国有土地上的房屋权属登记与管理,适用本条例。

第三条 本条例所称房屋权属登记,是指房地产管理部门对房屋所有权及抵


押权、典权等房屋他项权利进行登记,依法确认房屋权属关系的行为。

本条例所称房屋权利人,是指对房屋依法享有所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房


屋他项权利的自然人、法人和其他组织。

第四条 房屋权属实行登记发证制度。依法登记的房屋产权受法律保护。

房屋权利人对其依法取得所有权、共有权的房屋,在法律规定的范围内享有占有、使用、收


益、处分的权利。

第五条 房屋权属登记实行属地管理的原则。

市房地产管理部门是本市房屋权属登记与管理工作的行政主管部门,负责本市城市规划区内


房屋权属的登记、发证工作。

县(市)、上街区房地产管理部门负责本县(市)、区城市规划区内房屋权属的登记、发证


与管理工作。

第六条 房屋权属登记应当遵循房屋所有权与该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原

则。

第二章 一般规定

第七条 房屋所有权的取得、转移、变更、设定他项权利及灭失,均应依照本条例规


定进行登记。

房屋权属登记分初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记。

第八条 申请房屋权属登记,申请人应当提交登记申请,提供合法的身份证


明文件。委托他人代理申请登记的,还应当出具委托书和委托代理人的身份证明文件。

香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区和国外的自然人、法人和其他组织申请或者委


托他人代理申请登记的,应当按照国家规定提交相关文件。

共有房屋的权属登记,由共有人共同申请;房屋他项权利登记,由相关权利人共同申请。

第九条 房屋权属登记依下列程序进行:

(一)受理登记申请;

(二)权属审核;

(三)核准登记; 

(四)颁发、换发或者收回房屋权属证书。

第十条 有下列情形之一的房屋,由市、县(市)、上街区房地产管理部门


直接代为登记:

(一)房地产管理部门直接管理的国有房屋;

(二)房地产管理部门依法代管的房屋;

(三)人民法院判决收归国家所有的房屋;

(四)无人主张权利的房屋;

(五)法律、法规规定的其他房屋。

第十一条 有下列情形之一的,不予登记:

(一)属于违法建筑的;

(二)属于临时建筑的;

(三)不能提供有效的房地产权属证明的;

(四)房地产权属争议未解决的;

(五)法律、法规规定不予登记的其他情形。

第十二条 申请人提交的文件齐全、符合法定形式的,房地产管理部门应当予以受理,并出具书面

受理凭证。房地产管理部门应当自受理申请之日起十五个工作日内作出是否登记的决定。作出准予登

记决定的,应当在五个工作日内颁发相应的权属证书;不予登记的,应当即时书面通知申请人。

第十三条 房地产管理部门接到人民法院、人民检察院和公安机关依法作出


的没收、查封房屋或者限制房屋权利协助执行通知书后,应当按照协助执行通知书载明的事


项予以协助执行。查封或者限制房屋权利的,应按照起止时间协助执行。

查封房屋或者限制房屋权利期满,房屋权利人的权利自然恢复。

第十四条 有下列情形之一的房屋,申请人或者其他利害关系人应当委托具有房产测绘资格的测绘

单位进行房产测绘:

(一)申请房屋权属初始登记的;

(二)因房屋状况发生变化,申请变更登记的;

(三)因房屋面积发生争议,当事人要求测绘的。

测绘单位对其出具的房产测绘成果的准确性负责。用于房屋权属登记的测绘成果,房地产管


理部门应当进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案管理。

第十五条 房产测绘单位应当严格遵守国家法律、法规,执行国家房产测量规范和有关技术标准、

规定。

房产测绘从业人员应当保证测绘成果的完整、准确,不得违规测绘、弄虚作假,不得损害国


家利益、社会公共利益和他人的合法权益。

第十六条 房屋权属证书是房屋权利人依法拥有房屋权利的合法凭证。


房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。

第十七条 禁止用瞒报、虚报等欺骗手段取得房屋权属证书,禁止伪造、涂改房屋权属证书。

第十八条 房屋权属证书破损、污损影响使用的,经市、县(市)、上街区


房地产管理部门查验后可以换发房屋权属证书,原房屋权属证书注销存档。

房屋权属证书遗失或者灭失的,房屋权利人应当在当地主要报纸上刊登声明作废。登报后三


十日内,他人无异议的,房屋权利人应当持登报的有关材料向市、县(市)、上街区房地产


管理部门申请补发。补发的房屋权属证书上应注明“补发”字样。自补发之日起,原房屋权


属证书作废。

第十九条 市、县(市)、上街区房地产管理部门对房屋权属登记形成的房屋产权档案,应当统一

管理、妥善保存。

禁止毁损或者擅自修改、销毁房屋产权档案。

房屋产权档案可以按规定查阅、抄录、复制。

第三章 权属登记

第一节 初始登记

第二十条 房地产开发企业在现售商品房前,应当向市、县(市)、上街区


房地产管理部门申请办理产权登记备案,取得《房屋产权登记备案证》。

申请办理产权登记备案,应当提交下列文件:

(一)企业法人营业执照和资质证书;

(二)国有土地使用证;

(三)建设工程规划许可证及附图; 

(四)工程竣工验收证明;

(五)法律、法规规定的其他证明文件。

第二十一条 单位新建非商品房屋,权利人应当在房屋竣工验收合格后九十日内申请房屋所有权初

始登记,并提交下列文件:

(一)国有土地使用证或合法的土地使用证明;

(二)建设工程规划许可证及附图;

(三)工程竣工验收证明;

(四)房屋平面图;

(五)法律、法规规定应提交的其他文件。

第二十二条 自建私有房屋权利人申请房屋初始登记,应提交房屋平面图、建设工程规划许可证及

附图或者建筑工程施工许可证。

第二节 转移登记和变更登记

第二十三条 已依法取得《房屋所有权证》、《房屋共有权证》或者《房屋


产权登记备案证》的房屋因买卖、交换、赠与、继承、划拨、作价出资入股,单位合并或者


隶属关系发生变化,或者因人民法院判决(裁定)、仲裁裁决等致使房屋权属发生转移的,


应当办理房屋权属转移登记。

第二十四条 权利人申请房屋权属转移登记,应当提交下列文件:

(一)房屋权属证书;

(二)与转移事实相关的证明文件或者批准文件。

第二十五条 房屋权属依法发生强制性转移,原权利人未在规定期限内办理


房屋权属转移登记的,市、县(市)、上街区房地产管理部门可以根据人民法院的协助执行


通知书和新权利人的申请,直接办理转移登记手续;纯属房屋权属争议的,可以根据新权利


人的申请和生效的法院判决(裁定)、仲裁裁决,直接办理转移登记手续。


原房屋权属证书同时注销,并在原房屋权属证书注销之日起五个工作日内书面通知原权利人。

第二十六条 有下列情形之一的,房屋权利人应当自事实发生之日起三十日内申请变更登记:

(一)权利人的姓名(名称)发生变更的;

(二)共有房产分割的;

(三)房屋面积发生变化的。

第二十七条 房屋权利人申请变更登记,应当提交下列有关文件:

(一)房屋权属证书;

(二)房屋平面图;

(三)建设工程规划许可证或者共有房产分割协议或者权利人姓名(名称)变更的有关证明


文件。

第二十八条 房屋座落的街道、门牌号发生变更的,由决定变更的单位负责组织办理房屋权属变更

登记。

第三节 他项权利登记

第二十九条 已办理房屋所有权证的房屋设定抵押权、典权等他项权利的,


应持下列文件申请办理房屋他项权利登记,领取《房屋他项权证》:

(一)房屋权属证书;

(二)设典合同或者抵押合同;

(三)法律、法规规定的其他文件。

房屋设定他项权利不得损害他人的合法权益。

第三十条 预购商品房设定抵押申请他项权利登记的,应当提交下列文件:

(一)经备案的商品房预售合同;

(二)担保的主债权合同;

(三)抵押合同;

(四)法律、法规规定的其他文件。

第三十一条 在建房屋建设工程设定抵押申请他项权利登记的,应当提交下列文件:

(一)国有土地使用证;

(二)建设工程规划许可证;

(三)房屋建设工程总承包合同或者施工总承包合同;

(四)抵押担保的主债权合同;

(五)抵押合同;

(六)法律、法规规定的其他文件。

第三十二条 经登记的他项权利发生转移、变更或者依法终止的,权利人应当申请转移登记、变更

登记、注销登记。

第三十三条 下列房屋不得设定抵押、设典,已经设定抵押、设典的,房地产管理部门不得登记:

(一)权属有争议的房屋;

(二)教育、医疗卫生设施和其他社会公益设施的房屋;

(三)列入文物保护和有重要纪念意义的房屋;

(四)依法查封或者以其他形式限制转让的房屋;

(五)已经预售出的商品房屋;

(六)依法公告拆迁范围内的房屋;

(七)已出租的公有住宅房屋;

(八)国有土地使用权设定抵押、设典后的在建工程及建成的房屋;

(九)法律、法规规定不得抵押、设典的其他房屋。

第四节 注销登记

第三十四条 房屋因拆除、焚毁、倒塌等原因灭失的,房屋权利


人应当自房屋灭失之日起三十日内向房地产管理部门申请注销登记,缴回房屋权属证书。

申请注销登记,房屋权利人应当提交原房屋权属证书和房屋灭失的证明。

第三十五条 房屋灭失后,房屋权利人未按本条例第三十三条规定办理注销


登记的,市、县(市)、上街区房地产管理部门可以直接代为办理注销登记手续。

按前款规定直接代为办理注销登记的,房地产管理部门应当事先书面告知房屋权利人,并责


令房


屋权利人限期缴回房屋权属证书;相关权利人未在规定期限内缴回房屋权属证书的,房地产


管理部门应当在当地主要报纸上公告房屋权属证书作废。

第四章 法律责任

第三十六条 伪造房屋权属证书的,由市、县(市)、上街区房地产管理部门收缴


伪造的房屋权属证书;有违法所得的,没收违法所得;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十七条 涂改房屋权属证书的,由市、县(市)、上街区房地产管理部


门收回房屋权属证书;有违法所得的,没收违法所得。当事人接受处罚后,可以申请补发房


屋权属证书。

第三十八条 申请人以瞒报、虚报等欺骗手段取得房屋权属证书的,由市、


县(市)、上街区房地产管理部门撤销登记,收回房屋权属证书,并可对当事人处以一千元


以下罚款;给他人造成损失的,依法承担赔偿责任。

第三十九条 房产测绘单位在房产面积测算中不执行国家标准、规范、规


定,或者弄虚作假欺骗房屋权利人的,由市、县(市)、上街区房地产管理部门责令改正,


并处以一万元以上三万元以下罚款;给房屋权利人造成损失的,应当依法予以赔偿;情节


严重的,建议有关部门暂停其房产测绘活动,降低其资质等级或者取消其房产测绘资格。

第四十条 房地产管理部门的工作人员有下列行为之一的,对主管人员和直


接责任人员由其所在单位或者上级主管部门视情节轻重,给予行政处分;构成犯罪的,依法


追究刑事责任:

(一)违反法定程序办理登记的;

(二)对不具备申请资格或者不符合登记条件的申请人办理登记的;

(三)超越法定职权办理登记手续的;

(四)因登记工作人员的故意或者过失,导致房屋权属登记不当的;

(五)故意刁难申请人或者对符合条件不予办理登记的;

(六)有滥用职权、徇私舞弊及违反法律、法规、规章规定的其他行为的。

有前款规定第(一)、(二)、(三)、(四)项行为的,房地产管理部门根据相关权利人的申请或


者依据职权,可以撤销登记,收回权属证书。

房地产管理部门及其工作人员在房屋权属登记工作中违反本条例规定,导致房屋权属登记错


误,给权利人造成损失的,由房地产管理部门依法承担赔偿责任。

第五章 附 则

第四十一条 城市规划区内集体土地上的房屋权属登记管理办法,由市人民


政府另行规定;城市规划区以外国有土地上的房屋权属登记,参照本条例执行。

第四十二条 本条例自2004年4月1日起施行。





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