最高人民法院关于土改时部分确权部分未确权的祖遗房产应如何继承问题的批复
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最高人民法院关于土改时部分确权部分未确权的祖遗房产应如何继承问题的批复
最高人民法院关于土改时部分确权部分未确权的祖遗房产应如何继承问题的批复
1987年4月25日，最高人民法院
湖南省高级人民法院：
你院（1986）湘字第1号《关于处理房屋纠纷的有关问题的请示报告》及1987年2月24日补充报告收悉。
据你院报告称：双方讼争的三间房屋系刘验福（1927年故）、田二妹（1960年故）夫妇于1912年所建。1952年土改时，该三间瓦屋确权为田二妹及养子刘志国（1982年故）、儿媳向翠莲、孙儿刘■仁四人所有。双方讼争的另一间偏房，土改时产权证上未登记，1975年由刘志国改建为正房。田二妹之女刘志珍1927年出嫁。土改时，刘志珍被划为小商成分，原有房屋两间未动。1953年刘志珍即迁回与其母田二妹一起生活，对田二妹的生养死葬等尽了主要义务。1983年刘志珍以该屋系父母遗产，她应继承二分之一为由，诉讼到法院。
经研究，同意你院审判委员会的意见，即处理这类案件一般应以土改时确定的产权为准。讼争的三间房屋应按1952年当地政府确权归田二妹与其养子刘志国、儿媳向翠莲、孙儿刘■仁四人所共有。该共有房屋中属于田二妹的那一部分房屋和土改未登记的一间偏房可以作为田二妹的遗产，由其法定继承人共同继承。因刘志珍与其母共同生活，尽了主要赡养义务，分配遗产时可以多分。
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夫妻共有财产的无权处分问题研究
烟台市牟平区人民法院
周娟 韩刚
[内容提要] 在实际生活中，夫妻一方擅自处分共有财产，产生的问题非常多，涉及夫妻共有财产的范围、日常家事代理权、共有财产的善意取得及婚内赔偿等多方面的问题，因此，我们有必要从理论上对此加以探讨。
[关键词] 夫妻共有财产 家事代理权 善意取得
一、案情
李某与王某系夫妻关系，于1993年购买房屋一幢，共同居住。2002年3月6日，因家庭矛盾，双方发生纠纷，进行争吵。李某一气之下，离家出走。4月1日，王某与刘某联系，商量将房屋卖给刘某。双方商定价格为60万元，当天交付了房屋和全部购房屋款，一起去当地房屋管理部门办理房屋所有权转移手续。当工作人员询问王某的丈夫对卖房的意见时，王某谎称其丈夫长期在外工作，不管家事，遂办理了房屋产权转移手续，将房屋转到刘某名下。10日后，此事被李某发现，找刘某要房，被刘某拒绝。李某以王某为被告，刘某为第三人，向人民法院起诉，要求刘某返还财产。
二、对本案的几种处理意见
对本案如何处理，形成了几种不同的观点。第一种观点认为，夫妻双方共同购买的房屋，为共同共有。如果按份额分，每人各有一份，同时也享有一半的处分权。王某未经其丈夫的同意，擅自处分共有房屋，侵害了李某的那一半共有权，所以该房屋买卖关系一半有效一半无效，王某应给李某一半的房屋款，即可确认该房屋买卖关系有效。第二种观点认为，该房屋是夫妻共同共有的财产，在夫妻关系存续期间，不分份额，共同享有所有权。王某处分夫妻共同共有财产，未经其配偶同意，其行为无效，刘某不能取得该房屋的所有权。第三种观点认为，对共同共有的财产进行处分，应当由共同共有人一致进行，一方擅自处分，原则上应属无效；但是如果第三人是善意、有偿取得的，应当依照善意取得的原理，确认该买卖关系成立，保护善意第三人的合法利益。本案的第三人刘某对于买卖房屋是善意的，且交付了房屋款，取得了买卖的房屋，办理了房屋所有权转移手续，买卖关系成立，应认定买卖关系有效。第四种观点认为，不动产的所有权一般都要进行过户登记，出让时必须出示权利证书，因而不应适用善意取得制度。
三、评析
对于这个案例进行正确分析处理,首先要在法律上弄清这么几个问题:其一,王某处分的财产是否属于夫妻共有财产;其二,王某的行为是否属于夫妻日常家事代理的范围;其三，对共有财产中不动产的无权处分能否使用善意取得。
（一）夫妻共有财产
关于夫妻共有财产,我国新《婚姻法》17条规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:工资、奖金;生产、经营的收益;知识产权的收益;继承或赠与所得的财产,但遗嘱或赠与合同确定只归夫妻一方的财产除外;其他应当归共同所有的财产。该案中刘某处分的房屋是夫妻关系存续期间李某与王某共同购买的,而该案中的夫妻并没有采取约定财产制,显然该房屋属于夫妻共有财产。根据新《婚姻法》和《民法通则》的有关规定, 夫妻共有财产是共同共有财产，夫妻双方对这些财产拥有平等的占有权、使用权、管理权、收益权和处分权。对共有财产的任何处分行为都应由双方协商一致。任何一方违背对方意志擅自处理共有财产，都构成对他方合法权益的侵害。其中需要特别强调的是处分权。处分权是指依法对物进行处置以决定物的命运的权能，是所有权的最高表现形式。它包括事实上的处分和法律上的处分两种形式。事实上的处分是指对物的实物形式进行处分，从而导致物的形体的变更或消灭。法律上处分上指通过不同法律行为对物进行种种处置，包括转让物的所有权，设定他物权和需要转移物的占有的债权。夫妻一方擅自处分夫妻共有财产。这主要是指夫妻一方未经对方同意，甚至在对方强烈反对的情况下，对某项重要夫妻共有财产作出处分。这当然违背了夫妻财产关系的基本准则。因为夫妻双方对共有财产依法享有平等的处分权。任何一方均无权擅自作出夫妻共有财产的重大处分行为。对夫妻共有财产的处分权应由夫妻双方共同行使,一方处分共有财产,须得对方同意。
（二）家事代理权
该案中王某未征得丈夫的同意,擅自处分共有财产的行为,是否一定侵害了丈夫的财产所有权呢?不一定。还要看王某的行为是否属于夫妻日常家事代理的权限范围。
家事代理权是传统民法亲属法中用以规制夫妻关系或家庭关系的一项重要制度。其发源于罗马法，后来为早期资本主义立法理论所继承。早期的理论依据在于家事委任说,即妻的理家权是由夫的委托而发生的。经过二百年的发展社会结构发生了极大的变化,男女同权运动得到广泛认同,夫妻互享有家事代理权的主张逐渐得到越来越多的承认,并直接影响着某些资本主义国家亲属法修订活动。大陆法系,德国、法国、瑞士都有关于家事代理权的规定。如1965年修正的法国民法典220条规定,夫妻双方有平等的日常家事代理权。德国民法典认为日常家事代理权为法定代理权的一种。而瑞士民法将此权认定为法定的婚姻团体的代表。英美法系国家也有家事代理的规定,但其允许的代理范围较之大陆法系国家的规定要小一些。英美普通法认为,如果已婚妇女同她的丈夫共同生活,就要假定她有以她丈夫的信誉担保的隐含代理权,即凡一切家务方面的必需品都要委托妻子管理的这种代理权;如对丈夫、妻子、儿童以及全家人所应用的商品或服务的合理供应,这些商品和服务按照他们的生活条件应是种类适宜,数量充足,而且是实际需要的,妻以夫的名义与商人交易,只要夫表示反对的,法律即认为妻有代理权。虽然各国的立法表述不同,但大家普遍认为日常家事代理权是基于夫妻身份应当享有的权利,其范围限于日常家事,且在行使时不必以被代理人的名义,这也是与一般代理权的不同之处。
在我国婚姻法的修改讨论中有不少学者提出明确增加这一内容规定,但从新《婚姻法》看,家事代理权问题仍没在条文中出现,这不能说是一个遗憾。最高人民法院公布的《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条对“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，作出明确的解释为：“（一）夫或妻在处理夫妻共有财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共有财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共有财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”这是我国有权机关首次以司法解释的形式将家事代理权确立为我国的一项民事法律制度，为处理夫妻之间因行使代理权产生的纠纷提供了法律依据。
日常家事代理权的确立具有重要意义。首先，婚姻生活中，日常需要处理的事务琐碎繁多，夫妻确有相互代理的需要。这种代理基于配偶身份而产生，不以明示为必要，与一般的民事代理不同。其次，日常家事代理主要是为婚姻共同生活的便利而设置的，有助于节省婚姻成本和社会成本。同时，赋予配偶日常家事代理权符合婚姻当事人相互信任的意思，是对夫妻当事人真实意思的推定，符合当事人本人的利益。如果在日常生活中，凡涉及夫妻二人的事都须双方协商确定，势必会加大婚姻生活成本，给生活带来不便。第三，确定夫妻日常家事代理权有利于维护交易秩序，有利于维护善意第三人合法权益。
但是，目前我国的司法解释，也只是确认了家事代理权这一制度，对它的范围、具体适用等方面，在法律当中并没有规定。这就使这一制度的实际运用价值受到了影响。根据各国立法的规定及我国的实际情况，日常家事代理的范围仅限于日常家事。这里所谓日常家事，是指夫妻双方及其共同的未成年子女日常共同生活必要的事项,如购物、保健、衣食、娱乐、医疗、雇工、子女教育等等。关于日常家事的具体范围各国规定不同，但各国法律都用专门法条对一些家庭生活中的重大事项作出限制性规定。这里具体包括：（一）送养、收养子女。根据我国《收养法》的规定，送养子女须由生父母共同送养。生父母一方不明或者找不到的除外。有配偶者收养子女必须夫妻共同收养。《日本民法典》也有相同的规定。如第条规定“有配偶者应与配偶共同收养未成年的养子女。”第条规定“养父母为夫妻而与未成年人终止收养时，夫妻应共同为之。”（二）与家庭生活密切相关的价值较大的动产及不动产之处置。因为这种处置行为本身就是对家庭生活重大事项的决定，因此有的虽为家庭日常生活所必需，但法律法规规定必须经夫妻双方协商，取得意见一致，才可以作出。比如——我国1994年出台的《城市房地产管理法》第三十七条也作出类似规定：“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产未经其他共有人同意的。”（三）对家庭生活有很大影响，与家庭生活状况不相适应，明显过分的购买、消费行为。比如《法国民法典》规定，视家庭生活状况，视所进行的活动是否有益，对明显过分的开支，不发生连带责任。同时还规定以分期付款方式进行的购买以及借贷，如未经夫妻双方同意，亦不发生连带责任，但如此种购买与借贷数量较少，属于家庭日常生活之必要，不在此限。一方滥用日常家事代理权,他方虽可限制,但不得对抗善意第三人。当然,明知夫妻一方越权代理仍然与之为法律行为的恶意第三人,不得主张代理权的存在。总之,夫妻日常家事代理权既要保护夫妻日常生活的便利,又要限制一方滥用代理权;既要保护夫妻的共有财产,又不能对抗善意第三人。事实上,凡法律规定有日常家事代理权的国家和地区,法律本身对日常家事代理权及其责任都有明确的规定,因此只要第三人了解到这是在日常家务范围内的行为即足以满足需要。但因日常家务的范围具有一定的灵活性,如前所述因人因事都会有所变化,第三人从行为的外部很难做出是否属于有权代理的正确判断。因此许多大陆法系国家和地区,为保护无过失第三人之利益,承认使用表见代理,即行为人虽无代理权,但善意第三人客观上有充分理由相信行为人具有代理权而与其为民事行为,法律强制该民事行为的后果由被代理人承担。家事代理权是一种特殊的民事代理权，它同样也具有对内、对外两种效力、法律对其进行合理的限制，对内可以保护夫妻个人财产和共有财产的合法权益免受对方的任意侵害；对外可以保护善意第三人的财产权益，保障市场交易的动态安全。
但是，对于明显超出了家事代理权范围的事项，不能适用表见代理的规定，在这种情况下，相对人的利益如何保护呢？此时应考虑能否构成善意取得，通过善意取得制度保护相对人的利益。如果相对人出于恶意，自无保护的必要。
本案中,王某擅自处分共有财产的行为超越了日常家事代理的权限范围,已构成无权处分。那么,相对人刘某能否根据善意取得制度取得所有权,关键看他取得财产时是否处于善意。
（三）共有财产无权处分的善意取得
善意取得，是指无权处分他人财产的财产占有人，在不法将其占有的财产转让给第三人以后，如果受让人在取得该财产时系出于善意，即依法取得该财产的所有权，原财产所有人不得要求受让人返还财产的制度。实行善意取得的结果，是物之原所有人丧失其所有权，善意受让人则取得所有权。善意取得制度，是民法物权法的一项重要的制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。
我国最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条规定,共有人“在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的赔偿。” 国外民法规定善意取得制度，并不包括不动产的善意取得，只适用于动产范围。我国最高人民法院在上述司法解释中，却将不动产也包括在善意取得制度中。这样规定是否合适，其依据何在，值得我们研究和分析。
对于本条司法解释究竟应当怎样理解，学者有不同的看法。一种意见认为。本条司法解释确立了我国的善意取得制度，在司法实务中依照这一司法解释，全面适用善意取得原则。另一种意见认为，上述意见值得商榷，理由是，本条司法解释明文限制在共同共有财产交易的场合，才适用善意取得制度，在更广阔的一般财产的交易场合，则排除在外，因而，确立中国完整的善意取得制度，路途尚远。
其实，该司法解释之所以这样规定是有它的立法考虑和价值取舍的。
第一，如果完全从共同共有人的共同利益出发，依出让人无权处分而确认该处分行为无效，有可能损害善意取得人的合法权益。
第二，如果完全从交易安全和社会秩序出发，依物权公示原则而确认买卖关系有效，就使共同共有人的共同权利无法得到切实的保障，则完全牺牲了共同共有人的共同利益，有损于民法权利本位的立场。共同共有的效力之一，就是限制共同共有人对共同共有财产的处分权，既不能处分全体共同共有财产而使共同共有关系消灭，也不能由个别共同共有人擅自处分部分共有物。因此，这种选择不足取。否则就失去了民法保护共同共有的原本意义。
第三，采取折衷主义立场，既能维护共同共有人的共同利益，又能维护交易规则和交易秩序，兼顾交易的静态安全和动态安全，着力于保护善意买受人的合法权益，最为可取。进行法的解释时，不可能不进行利益衡量，因为法是为解决社会现实中发生的纷争而作出的基准。最高人民法院在对这一问题进行司法解释时，当然也不可能不进行价值判断和利益选择。面对两种各有利弊的选择，转而采取折衷主义立场，各取两种选择之利，各避两种选择之弊，创设了现在的司法解释，在确认共同共有人之一未经全体共有人一致同意而擅自处分共有财产，一般应认定无效的一般原则的基础上，确认对善意买受人亦应予以法律保护的立场，趋利避害，具有重要的实践意义。 共同共有中的善意取得，是以牺牲其他共有人的利益而保护善意受让人的利益，依此维持交易安全和交易秩序，因而在具体适用中，必须严格按照其构成要件的要求，从严掌握。
依据上述司法解释之规定，在我国司法实践中适用善意取得制度必须满足下列条件：（1）处分财产的出让人必须是财产部分共有人而非无所有权人。（2）财产受让人在取得财产时必须是善意且无过失的，即受让人在取得财产时不知道并且也无理由知道出让人是无权处分人。（3）财产受让人必须是有偿取得财产的，即向出让人支付了与财产相当的对价。受让人因继承、接受赠送取得财产，不适用善意取得。另如果受让人以过于低廉的价格取得财产的，则推定受让人在取得该财产时是应当知道出卖人是无权处分人，因此其恶意取得的财产不受法律保护。（4）共有财产既可以是动产，也可以是不动产，其中不动产主要是指共有房屋。
如果第三人取得财产时构成善意取得的，其即时取得的财产所有权受到法律保护，不受任何人追夺。原财产所有人丧失其所有权，但产生侵权赔偿请求权，可以要求非法出让人赔偿其因此受到的损失。反之，如果第三人取得财产时不构成善意取得的，受让人应当向原所有权人返还财产。
本案当中，刘某善意、有偿地取得王某出卖的房屋，符合善意取得的构成要件。应发生善意取得的法律效力，受让人刘某即时取得受让财产的所有权，原所有权人对该财产的所有权归于消灭，并不得向善意受让人请求返还原物。李某作为该房屋的共同共有人之一，应当承担该房屋买卖关系的后果。因为李某与王某为夫妻，其财产所有关系为共同共有，其获得的卖房款为共同共有，共同享有该房款的所有权，因而不存在李某财产损失的补偿问题。
浙江省人民政府
浙江省村庄和集镇规划建设管理实施办法
省政府令第44号
现发布《浙江省村庄和集镇规划建设管理实施办法》，自发布之日起施行。
省长 万学远
一九九四年四月十九日
第一章 总 则
第一条 为加强村庄、集镇的规划建设管理，改善村庄、集镇的生产条件、居住条件和环境条件，促进农村城市化，根据《村庄和集镇规划建设管理条例》，结合本省实际，制定本办法。
第二条 制定和实施村庄、集镇规划，在村庄、集镇规划区内进行建设，必须遵守本办法。国家和县级以上人民政府确定的重点工程项目征用集体所有的土地进行建设，按照国家和省有关规定执行。
在城市规划区内的村庄、集镇规划的制定和实施，依照《中华人民共和国城市规划法》和《浙江省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》执行。
第三条 本办法所称村庄，是指农村村民居住和从事各种生产的聚居点。
本办法所称集镇，是指乡人民政府所在地或经县级人民政府确认，由集市发展而形成的农村一定区域的经济、文化和生活服务中心的非建制镇。
本办法所称村庄、集镇规划区，是指村庄、集镇建成区和因村庄、集镇建设及发展需要实行规划控制的区域。村庄、集镇规划区的具体范围，在村庄、集镇总体规划中划定。
第四条 村庄、集镇规划建设管理，应当坚持合理布局、节约用地的原则，全面规划，正确引导，依靠群众，自力更生，因地制宜，量力而行，逐步建设，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。
第五条 地处洪涝、地震、台风、滑坡等自然灾害易发地区的村庄、集镇，应当按照国家和省的有关规定，在村庄集镇规划中制定防灾措施。
第六条 县级以上人民政府建设行政主管部门，主管本行政区域内的村庄、集镇规划建设管理工作。计划、土地、工商、卫生、环境等有关行政主管部门，应各司其职，配合建设行政主管部门做好村庄、集镇规划建设管理工作。
乡级人民政府负责本行政区域内的村庄、集镇规划建设管理工作。乡级人民政府应设立乡村建设办公室或配备乡村建设助理员，其业务受县级人民政府建设行政主管部门的指导。
第七条 国家鼓励村庄、集镇规划建设管理的科学研究，推广先进技术，提倡在村庄、集镇建设中，结合当地特点，采用新工艺、新材料、新结构。
第二章 村庄和集镇规划的制定
第八条 村庄、集镇规划由乡级人民政府负责组织编制，并监督实施。
制定村庄、集镇规划，应当遵循下列原则：
（一）根据当地经济和社会发展计划，结合自然环境、资源条件和历史情况等，统筹兼顾，综合部署村庄和集镇的各项建设。
（二）处理好近期建设与远期发展、改造与新建的关系，使村庄、集镇的性质和建设的规模、速度和标准，同经济发展和农民生活水平相适应。
（三）合理用地，节约用地，各项建设应当相对集中，充分利用原有建设用地，可以规划利用荒地的，不得占用耕地和林地；可以规划利用劣地的，不得占用好地；不得占用河道、铁路、公路及其它重要设施用地。
（四）有利生产，方便生活，合理布局，统筹安排住宅、乡（镇）村企业、公共设施和公益事业等的建设，促进农村各项事业协调发展，并适当留有发展余地。
（五）保护和改善生态环境，防治污染和其它公害，加强绿化和村容镇貌、环境卫生建设。
第九条 村庄、集镇规划的编制，应当以县域规划、当地经济社会发展规划、农业区划、土地利用总体规划为依据，并同有关部门的专业规划相协调。
县级人民政府组织编制的县域规划，应当包括村庄、集镇建设体系规划。
第十条 编制村庄、集镇规划，分为村庄、集镇总体规划和村庄、集镇建设规划两个阶段进行。
第十一条 村庄、集镇总体规划，是乡级行政区域内村庄和集镇布点规划及相应的各项建设的整体部署。
村庄、集镇总体规划的主要内容包括：
（一）确定乡级行政区域内村庄、集镇布局和主要村庄、集镇性质、发展方向，人口、用地规模和规划区范围；
（二）村庄、集镇间道路交通系统布局；
（三）供水、排水、电力、电讯线路布局，环保、防灾工程措施；
（四）确定为乡级行政区域服务的主要公共建筑、公用设施的布点位置、规模；
（五）重要工副生产基地的布局。
村庄、集镇总体规划的年限为十五年，到期续编。
第十二条 村庄、集镇建设规划，是依据村庄、集镇总体规划，具体安排村庄、集镇的各项建设。
村庄、集镇建设规划的主要内容包括：
（一）按照有关规定，具体选用村庄、集镇规划的各项定额指标；
（二）各项建设用地布局；
（三）确定主要地段建筑和设施的规划建设方案；
（四）规划道路交通网络、绿化及环境卫生工程；
（五）确定道路红线、断面和控制点的座标、标高；
（六）布置各项工程管线及设施；
（七）规划近二、三年内进行建设的各类工程项目建设位置、界限；
（八）规划实施方案。
村庄、集镇建设规划的规划年限为五年，到期续编；
第十三条 村庄、集镇总体规划，集镇建设规划，经乡级人民代表大会审查同意，报县级人民政府批准。
村庄建设规划，经村民会议讨论通过，由乡级人民政府报县级人民政府或其授权的建设行政主管部门批准。
第十四条 村庄、集镇规划经批准后，由乡级人民政府公布。
第十五条 经过批准的村庄、集镇规划不能适应农村经济和社会发展需要时，经乡级人民代表大会或者村民会议讨论，乡级人民政府可以对村庄、集镇规划进行局部调整，并报县级人民政府或其授权的建设行政主管部门备案。但涉及下列重大变更的，应修订村庄、集镇规划，并按本办法第十三条规定的程序报经批准。
（一）村庄、集镇性质的重大变更，即因大中型工业、水利、交通项目布点，使村庄、集镇性质发生重大变更的，或因其他原因使村庄、集镇性质产生重大变化的。
（二）村庄、集镇规模大幅度变动，即村庄、集镇人口、建设用地规模已突破，或者在今后五年内将突破。
（三）村庄、集镇总体布局重大修改，即村庄、集镇建设用地发展方向发生重大变化的；或者村庄、集镇重要建筑、设施的规划建设位置重大改变，使村庄、集镇建设用地功能布局形态发生重大变更的；或者村庄、集镇建设用地由原定不跨越铁路、公路、江河，改为跨越发展的；或者村庄、集镇道路的干道网和干道红线宽度重大修改的；或者因其它原因，使村庄、集镇建设用地布局发生重大变更的。
第三章 村庄和集镇规划的实施
第十六条 村庄、集镇规划区范围内的土地利用和各项建设，必须符合村庄、集镇规划，服从规划管理。
任何单位和个人必须服从乡级以上人民政府根据村庄、集镇规划作出的调整用地决定。
第十七条 单位和个人新建、扩建、改建任何建筑物、构筑物和工程设施，应在村庄、集镇规划区范围内进行，确需建设在村庄、集镇规划区范围外的工程项目，建设位置须由县级建设行政主管部门会同有关部门决定，并参照本办法规定，办理规划建设审批手续。
第十八条 农村村民在村庄、集镇建造住宅的，应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，按照下列程序办理：
（一）需要使用耕地的，经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具规划选址意见书后，方可依照《中华人民共和国土地管理法》和《浙江省土地管理实施办法》向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级人民政府批准后，由县级人民政府土地管理部门划拨土地；
（二）使用原有宅基地、村内空闲地和其它土地的，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准，并出具规划选址意见书。
城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，依照前款第（一）项规定的审批程序办理。
回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，依照本条第一款第（一）项规定的审批程序办理。
第十九条 兴建乡（镇）村企业，必须持县级以上人民政府批准的设计任务书或者其他批准文件，向县级人民政府建设行政主管部门申请选址定点，县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具规划选址意见书后，建设单位方可依法向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府批准后，由土地管理部门划拨土地。
第二十条 乡（镇）村公共设施、公益事业建设，须经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具规划选址意见书后，建设单位方可依法向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府批准后，由土地管理部门划拨土地。
第二十一条 乡（镇）村企业、乡（镇）村公共设施、公益事业等建设，在开工前，建设单位和个人应当向县级以上人民政府建设行政主管部门提出开工申请，经县级以上人民政府建设行政主管部门对设计、施工条件予以审查批准，并领取建设许可证后，方可开工。
农村居民建造住宅，须在开工前向乡级人民政府提出开工申请，报经县级人民政府建设行政主管部门或受其委托的乡级人民政府审查批准、领取建设许可证后，方可开工。
第二十二条 取得建设许可证的单位或个人，必须按照核定的建筑使用性质、建设位置、面积、层次、标高、立面、环境等规划设计条件要求进行建设。
建设工程在施工过程中，确需对建设许可证中规定的内容作变更的，须经原发证部门核准；对建设许可证规定的内容需要作重大变更的，应按规定程序重新办理建设许可证后，方可施工。
第二十三条 在村庄、集镇规划区内进行临时建设的，必须向乡级人民政府提出申请，经审查同意出具临时建设规划选址意见书，并按《浙江省土地管理实施办法》的规定办妥临时建设用地审批手续后，方可建设。
临时建设的建筑物及其设施必须在批准的使用期限内拆除。农村专业户生产营业临时用房，专业生产停止应立即拆除，未经批准，不准改变使用性质。
禁止在批准临时建设用地上建设永久性建筑物、构筑物和其它设施。
第二十四条 建设行政主管部门有权对村庄、集镇范围内的建设工程是否符合规划要求进行检查。
村庄、集镇规划建设管理人员持省建设行政主管部门印制的《浙江省村庄、集镇建设监察证》进行检查时，被检查者应如实提供情况和必要的资料，不准隐瞒和阻挠。检查者有责任为被检查者保守技术秘密和业务秘密。
第四章 村庄和集镇建设的设计、施工管理
第二十五条 村庄、集镇建筑设计应当贯彻适用、经济、安全和美观的原则，符合国家和地方有关节约资源、抗御灾害的规定，并注意与周围环境相协调，保持地方特色和民族风格。
村庄、集镇农（居）民住宅设计应当符合紧凑、合理、卫生和安全的要求。
第二十六条 村庄、集镇公共建筑、生产建筑和公用设施，应由取得设计资质证书的设计单位承担设计，或采用通用设计和标准设计，严禁无证设计。设计单位应按照国家有关勘察设计管理的规定，分等级承担设计任务；超越设计范围承担设计工程项目的，须经县级以上建设行政主管部门批准，并由具备资格的设计单位对其设计图纸、文件进行审查，承担技术责任。
设计图纸文件要按批准权限逐级报批。经审查批准的设计图纸文件，不得擅自更改，确需更改的，必须取得原设计单位同意，涉及建设规模、内容、标准重大变更的，应报原审批部门批准。
第二十七条 村庄、集镇建二层以上（含二层）农（居）民住宅，应有取得设计资质证书的设计单位设计的施工图或住宅通用图。
第二十八条 村庄、集镇公共建筑、生产建筑、公用设施和预制构配件的通用设计、标准设计，由省建筑标准设计部门组织编制，报省建设行政主管部门批准。
村庄、集镇农（居）民住宅建设的通用设计，由县级以上设计部门组织编制，报县级以上人民政府建设行政主管部门批准。
第二十九条 承担村庄、集镇建设工程的施工企业，必须持有建设行政主管部门核发的资质等级证书或资质审查证书和工商行政管理部门颁发的营业执照，在企业技术资质等级所规定的工程范围内承担施工任务。
第三十条 承担农（居）民住宅建设施工的建筑专业户，必须具备一定的技术条件，经县级人民政府建设行政主管部门技术考核认可，持有工商行政管理部门颁发的营业执照，在技术资质等级规定的工程范围内承担农（居）民住宅建设施工任务。
第三十一条 生产农村建筑构件的预制厂（场）、专业户，须经县级人民政府建设行政主管部门技术资质审查合格，方能生产。产品必须按照设计图纸和工程技术规范的规定生产制作，保证产品质量，严禁不合格产品出厂。
第三十二条 村庄、集镇建设工程项目，必须遵守施工操作规程和施工验收规范，严格按照设计图纸施工，保证工程质量和施工安全。
县级人民政府建设行政主管部门，应当对村庄、集镇建设的施工质量进行监督检查。村庄、集镇的建设工程竣工后，应当按照国家和省的有关规定，经有关部门竣工验收合格后，方可交付使用。
第三十三条 村庄、集镇建设应建立档案，实行分级管理。
村庄、集镇规划的档案由县级人民政府建设行政主管部门和乡级人民政府分别保管。
工程建设项目的档案由建设单位保管，重要建设项目的档案由县级人民政府建设行政主管部门和建设单位分别保管。
村庄、集镇公用、基础设施建设的档案由乡级人民政府保管；重要的公用、基础设施建设的档案由县级人民政府建设行政主管部门和乡级人民政府分别保管。
第五章 房屋、公共设施、村容镇貌和环境卫生管理
第三十四条 县级以上人民政府建设行政主管部门，应当加强对村庄、集镇房屋的产权、产籍的管理，依法保护房屋所有人对房屋的所有权。具体办法由省建设行政主管部门制定。
第三十五条 任何单位和个人都应当遵守国家和地方有关村庄、集镇的房屋、公共设施的管理规定，保证房屋的使用安全和公共设施的正常使用不得破坏或者损毁村庄、集镇的道路、桥梁、供水、排水、供电、邮电、绿化等设施。
第三十六条 村庄、集镇建设资金应立足于自身经济的发展，依靠群众，广辟来源，采取多种方式吸收社会资金。
对在集镇新建房屋的单位和个人，可收取配套设施建设费。收费办法，由县级人民政府根据当地实际情况制定，报省物价、财政主管部门审核批准。
国家和地方财政支持村庄、集镇建设的资金和按规定从集镇收取的城市维护建设税、配套设施建设费等，应当用于公共设施的维护和建设，专款专用，不得挪作他用。
第三十七条 乡级人民政府应当采取措施，保护村庄、集镇饮用水源，有条件的村庄、集镇，应实行集中供水，使水质逐步达到国家规定的生活饮用水卫生标准。
第三十八条 村庄、集镇各项建设活动，必须严格遵守国家有关环境保护法律、法规的规定，切实保护和改善村庄、集镇生态环境，防止污染和其它公害。
第三十九条 村庄、集镇绿化应有规划，有计划地进行，充分利用宅旁、路旁、水旁、村旁植树，实行谁种、谁管、谁有的原则，养护树木花草，美化环境。
村庄、集镇规划确定的公共绿地、苗圃和防护林带等，以及按规划批准的建设项目专用绿地，不得任意占用和改作他用。
第四十条 注重村庄、集镇环境卫生建设，加强环境卫生管理，实行包卫生、包绿化、包秩序责任制，妥善处理粪堆、垃圾堆、柴草堆，有条件的集镇应建立专业环卫队伍，改善村容镇貌。
第四十一条 村庄、集镇内的文物古迹、古树名木和风景名胜、军事设施、防汛设施以及国家邮电、通信、输变电、交通、输油管道等设施，不得损坏，并按照有关法律、法规规定，在村庄、集镇规划建设中，制定有效的保护措施。
第六章 罚 则
第四十二条 村庄、集镇建设工程项目，未按规划建设审批程序批准而取得建设用地批准文件，占用土地的，批准文件无效，占用的土地由乡级以上人民政府责令退回。
第四十三条 村庄、集镇建设工程项目未按规划建设审批程序批准或者违反规划的规定进行建设，严重影响村庄、集镇规划的，由县级人民政府建设行政主管部门责令其停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物和其它设施；影响村庄、集镇规划，尚可采取改正措施的，由县级人民政府建设行政主管部门责令其限期改正，并处每平方米建筑面积10元以上，50元以下的罚款；未按规划建设审批程序批准，但不影响村庄、集镇规划的，责令其补办规划建设审批手续，并处每平方米建筑面积10元以上，50元以下的罚款。
农村居民未经规划建设审批或者违反规划的规定建住宅的，乡级人民政府可以依照前款规定处罚。
第四十四条 违反村庄、集镇规划建设管理的单位或个人，在接到关于责令停止建设的通知后，应当立即停止建设；施工单位应立即停止施工，继续违法建设或施工的，作出责令停止建设的机关有权予以制止。
第四十五条 有下列行为之一的，由县级人民政府建设行政主管部门责令其停止设计或者施工，限期改正，造成损失的，应予赔偿，并可处500元以上，5000元以下的罚款；对情节严重，设计、 施工质量不符合要求的设计、施工单位和建筑专业户，由原发证机关吊销设计或者施工资质证书。
（一）未取得设计资质证书或者未按设计资质证书规定的经营范围，承担设计任务的；
（二）未取得施工资质证书或者未按施工资质证书规定的经营范围，承担施工任务的；
（三）不按有关技术规定施工或者使用不符合工程质量要求的建筑材料和建筑构件的；
（四）擅自修改设计图纸或者未按设计图纸施工的。
第四十六条 擅自在村庄、集镇规划区内修建或不按使用期限拆除的临时建筑物、构筑物或其他设施的，由乡级人民政府责令其限期拆除，并可处1000元以下罚款。
第四十七条 损坏村庄、集镇房屋、公共设施、村容镇貌和环境卫生的，由乡级人民政府责令其停止侵害，并可处200元以下罚款， 造成损失的，应当赔偿损失。
第四十八条 损坏村庄、集镇内的文物古迹、古树名木和风景名胜的，依照有关法律、法规的规定处罚。
第四十九条 村庄、集镇建设管理人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级主管部门给予行政处分。
第五十条 任何单位和个人拒绝、阻碍依法实施村庄、集镇规划建设管理，构成违反治安管理行为的，依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十一条 当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚决定通知之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内，向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚决定通知之日起十五日内直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行或者依法强制执行。
第七章 附 则
第五十二条 未设镇建制的国营农场（林场）场部及其基层居民点的规划建设管理，分别由国营农场（林场）主管部门负责，参照本办法执行。
建制镇（不含县城关镇）规划区内的建设管理可参照本办法执行。
第五十三条 本办法具体执行中的问题由省人民政府法制局负责解释。
第五十四条 本办法自发布之日起施行。一九八六年一月二十八日发布的《浙江省村镇建设管理办法》同时废止。
烟台市牟平区人民法院
周娟 韩刚
[内容提要] 在实际生活中，夫妻一方擅自处分共有财产，产生的问题非常多，涉及夫妻共有财产的范围、日常家事代理权、共有财产的善意取得及婚内赔偿等多方面的问题，因此，我们有必要从理论上对此加以探讨。
[关键词] 夫妻共有财产 家事代理权 善意取得
一、案情
李某与王某系夫妻关系，于1993年购买房屋一幢，共同居住。2002年3月6日，因家庭矛盾，双方发生纠纷，进行争吵。李某一气之下，离家出走。4月1日，王某与刘某联系，商量将房屋卖给刘某。双方商定价格为60万元，当天交付了房屋和全部购房屋款，一起去当地房屋管理部门办理房屋所有权转移手续。当工作人员询问王某的丈夫对卖房的意见时，王某谎称其丈夫长期在外工作，不管家事，遂办理了房屋产权转移手续，将房屋转到刘某名下。10日后，此事被李某发现，找刘某要房，被刘某拒绝。李某以王某为被告，刘某为第三人，向人民法院起诉，要求刘某返还财产。
二、对本案的几种处理意见
对本案如何处理，形成了几种不同的观点。第一种观点认为，夫妻双方共同购买的房屋，为共同共有。如果按份额分，每人各有一份，同时也享有一半的处分权。王某未经其丈夫的同意，擅自处分共有房屋，侵害了李某的那一半共有权，所以该房屋买卖关系一半有效一半无效，王某应给李某一半的房屋款，即可确认该房屋买卖关系有效。第二种观点认为，该房屋是夫妻共同共有的财产，在夫妻关系存续期间，不分份额，共同享有所有权。王某处分夫妻共同共有财产，未经其配偶同意，其行为无效，刘某不能取得该房屋的所有权。第三种观点认为，对共同共有的财产进行处分，应当由共同共有人一致进行，一方擅自处分，原则上应属无效；但是如果第三人是善意、有偿取得的，应当依照善意取得的原理，确认该买卖关系成立，保护善意第三人的合法利益。本案的第三人刘某对于买卖房屋是善意的，且交付了房屋款，取得了买卖的房屋，办理了房屋所有权转移手续，买卖关系成立，应认定买卖关系有效。第四种观点认为，不动产的所有权一般都要进行过户登记，出让时必须出示权利证书，因而不应适用善意取得制度。
三、评析
对于这个案例进行正确分析处理,首先要在法律上弄清这么几个问题:其一,王某处分的财产是否属于夫妻共有财产;其二,王某的行为是否属于夫妻日常家事代理的范围;其三，对共有财产中不动产的无权处分能否使用善意取得。
（一）夫妻共有财产
关于夫妻共有财产,我国新《婚姻法》17条规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:工资、奖金;生产、经营的收益;知识产权的收益;继承或赠与所得的财产,但遗嘱或赠与合同确定只归夫妻一方的财产除外;其他应当归共同所有的财产。该案中刘某处分的房屋是夫妻关系存续期间李某与王某共同购买的,而该案中的夫妻并没有采取约定财产制,显然该房屋属于夫妻共有财产。根据新《婚姻法》和《民法通则》的有关规定, 夫妻共有财产是共同共有财产，夫妻双方对这些财产拥有平等的占有权、使用权、管理权、收益权和处分权。对共有财产的任何处分行为都应由双方协商一致。任何一方违背对方意志擅自处理共有财产，都构成对他方合法权益的侵害。其中需要特别强调的是处分权。处分权是指依法对物进行处置以决定物的命运的权能，是所有权的最高表现形式。它包括事实上的处分和法律上的处分两种形式。事实上的处分是指对物的实物形式进行处分，从而导致物的形体的变更或消灭。法律上处分上指通过不同法律行为对物进行种种处置，包括转让物的所有权，设定他物权和需要转移物的占有的债权。夫妻一方擅自处分夫妻共有财产。这主要是指夫妻一方未经对方同意，甚至在对方强烈反对的情况下，对某项重要夫妻共有财产作出处分。这当然违背了夫妻财产关系的基本准则。因为夫妻双方对共有财产依法享有平等的处分权。任何一方均无权擅自作出夫妻共有财产的重大处分行为。对夫妻共有财产的处分权应由夫妻双方共同行使,一方处分共有财产,须得对方同意。
（二）家事代理权
该案中王某未征得丈夫的同意,擅自处分共有财产的行为,是否一定侵害了丈夫的财产所有权呢?不一定。还要看王某的行为是否属于夫妻日常家事代理的权限范围。
家事代理权是传统民法亲属法中用以规制夫妻关系或家庭关系的一项重要制度。其发源于罗马法，后来为早期资本主义立法理论所继承。早期的理论依据在于家事委任说,即妻的理家权是由夫的委托而发生的。经过二百年的发展社会结构发生了极大的变化,男女同权运动得到广泛认同,夫妻互享有家事代理权的主张逐渐得到越来越多的承认,并直接影响着某些资本主义国家亲属法修订活动。大陆法系,德国、法国、瑞士都有关于家事代理权的规定。如1965年修正的法国民法典220条规定,夫妻双方有平等的日常家事代理权。德国民法典认为日常家事代理权为法定代理权的一种。而瑞士民法将此权认定为法定的婚姻团体的代表。英美法系国家也有家事代理的规定,但其允许的代理范围较之大陆法系国家的规定要小一些。英美普通法认为,如果已婚妇女同她的丈夫共同生活,就要假定她有以她丈夫的信誉担保的隐含代理权,即凡一切家务方面的必需品都要委托妻子管理的这种代理权;如对丈夫、妻子、儿童以及全家人所应用的商品或服务的合理供应,这些商品和服务按照他们的生活条件应是种类适宜,数量充足,而且是实际需要的,妻以夫的名义与商人交易,只要夫表示反对的,法律即认为妻有代理权。虽然各国的立法表述不同,但大家普遍认为日常家事代理权是基于夫妻身份应当享有的权利,其范围限于日常家事,且在行使时不必以被代理人的名义,这也是与一般代理权的不同之处。
在我国婚姻法的修改讨论中有不少学者提出明确增加这一内容规定,但从新《婚姻法》看,家事代理权问题仍没在条文中出现,这不能说是一个遗憾。最高人民法院公布的《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条对“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，作出明确的解释为：“（一）夫或妻在处理夫妻共有财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共有财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共有财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”这是我国有权机关首次以司法解释的形式将家事代理权确立为我国的一项民事法律制度，为处理夫妻之间因行使代理权产生的纠纷提供了法律依据。
日常家事代理权的确立具有重要意义。首先，婚姻生活中，日常需要处理的事务琐碎繁多，夫妻确有相互代理的需要。这种代理基于配偶身份而产生，不以明示为必要，与一般的民事代理不同。其次，日常家事代理主要是为婚姻共同生活的便利而设置的，有助于节省婚姻成本和社会成本。同时，赋予配偶日常家事代理权符合婚姻当事人相互信任的意思，是对夫妻当事人真实意思的推定，符合当事人本人的利益。如果在日常生活中，凡涉及夫妻二人的事都须双方协商确定，势必会加大婚姻生活成本，给生活带来不便。第三，确定夫妻日常家事代理权有利于维护交易秩序，有利于维护善意第三人合法权益。
但是，目前我国的司法解释，也只是确认了家事代理权这一制度，对它的范围、具体适用等方面，在法律当中并没有规定。这就使这一制度的实际运用价值受到了影响。根据各国立法的规定及我国的实际情况，日常家事代理的范围仅限于日常家事。这里所谓日常家事，是指夫妻双方及其共同的未成年子女日常共同生活必要的事项,如购物、保健、衣食、娱乐、医疗、雇工、子女教育等等。关于日常家事的具体范围各国规定不同，但各国法律都用专门法条对一些家庭生活中的重大事项作出限制性规定。这里具体包括：（一）送养、收养子女。根据我国《收养法》的规定，送养子女须由生父母共同送养。生父母一方不明或者找不到的除外。有配偶者收养子女必须夫妻共同收养。《日本民法典》也有相同的规定。如第条规定“有配偶者应与配偶共同收养未成年的养子女。”第条规定“养父母为夫妻而与未成年人终止收养时，夫妻应共同为之。”（二）与家庭生活密切相关的价值较大的动产及不动产之处置。因为这种处置行为本身就是对家庭生活重大事项的决定，因此有的虽为家庭日常生活所必需，但法律法规规定必须经夫妻双方协商，取得意见一致，才可以作出。比如——我国1994年出台的《城市房地产管理法》第三十七条也作出类似规定：“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产未经其他共有人同意的。”（三）对家庭生活有很大影响，与家庭生活状况不相适应，明显过分的购买、消费行为。比如《法国民法典》规定，视家庭生活状况，视所进行的活动是否有益，对明显过分的开支，不发生连带责任。同时还规定以分期付款方式进行的购买以及借贷，如未经夫妻双方同意，亦不发生连带责任，但如此种购买与借贷数量较少，属于家庭日常生活之必要，不在此限。一方滥用日常家事代理权,他方虽可限制,但不得对抗善意第三人。当然,明知夫妻一方越权代理仍然与之为法律行为的恶意第三人,不得主张代理权的存在。总之,夫妻日常家事代理权既要保护夫妻日常生活的便利,又要限制一方滥用代理权;既要保护夫妻的共有财产,又不能对抗善意第三人。事实上,凡法律规定有日常家事代理权的国家和地区,法律本身对日常家事代理权及其责任都有明确的规定,因此只要第三人了解到这是在日常家务范围内的行为即足以满足需要。但因日常家务的范围具有一定的灵活性,如前所述因人因事都会有所变化,第三人从行为的外部很难做出是否属于有权代理的正确判断。因此许多大陆法系国家和地区,为保护无过失第三人之利益,承认使用表见代理,即行为人虽无代理权,但善意第三人客观上有充分理由相信行为人具有代理权而与其为民事行为,法律强制该民事行为的后果由被代理人承担。家事代理权是一种特殊的民事代理权，它同样也具有对内、对外两种效力、法律对其进行合理的限制，对内可以保护夫妻个人财产和共有财产的合法权益免受对方的任意侵害；对外可以保护善意第三人的财产权益，保障市场交易的动态安全。
但是，对于明显超出了家事代理权范围的事项，不能适用表见代理的规定，在这种情况下，相对人的利益如何保护呢？此时应考虑能否构成善意取得，通过善意取得制度保护相对人的利益。如果相对人出于恶意，自无保护的必要。
本案中,王某擅自处分共有财产的行为超越了日常家事代理的权限范围,已构成无权处分。那么,相对人刘某能否根据善意取得制度取得所有权,关键看他取得财产时是否处于善意。
（三）共有财产无权处分的善意取得
善意取得，是指无权处分他人财产的财产占有人，在不法将其占有的财产转让给第三人以后，如果受让人在取得该财产时系出于善意，即依法取得该财产的所有权，原财产所有人不得要求受让人返还财产的制度。实行善意取得的结果，是物之原所有人丧失其所有权，善意受让人则取得所有权。善意取得制度，是民法物权法的一项重要的制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。
我国最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条规定,共有人“在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的赔偿。” 国外民法规定善意取得制度，并不包括不动产的善意取得，只适用于动产范围。我国最高人民法院在上述司法解释中，却将不动产也包括在善意取得制度中。这样规定是否合适，其依据何在，值得我们研究和分析。
对于本条司法解释究竟应当怎样理解，学者有不同的看法。一种意见认为。本条司法解释确立了我国的善意取得制度，在司法实务中依照这一司法解释，全面适用善意取得原则。另一种意见认为，上述意见值得商榷，理由是，本条司法解释明文限制在共同共有财产交易的场合，才适用善意取得制度，在更广阔的一般财产的交易场合，则排除在外，因而，确立中国完整的善意取得制度，路途尚远。
其实，该司法解释之所以这样规定是有它的立法考虑和价值取舍的。
第一，如果完全从共同共有人的共同利益出发，依出让人无权处分而确认该处分行为无效，有可能损害善意取得人的合法权益。
第二，如果完全从交易安全和社会秩序出发，依物权公示原则而确认买卖关系有效，就使共同共有人的共同权利无法得到切实的保障，则完全牺牲了共同共有人的共同利益，有损于民法权利本位的立场。共同共有的效力之一，就是限制共同共有人对共同共有财产的处分权，既不能处分全体共同共有财产而使共同共有关系消灭，也不能由个别共同共有人擅自处分部分共有物。因此，这种选择不足取。否则就失去了民法保护共同共有的原本意义。
第三，采取折衷主义立场，既能维护共同共有人的共同利益，又能维护交易规则和交易秩序，兼顾交易的静态安全和动态安全，着力于保护善意买受人的合法权益，最为可取。进行法的解释时，不可能不进行利益衡量，因为法是为解决社会现实中发生的纷争而作出的基准。最高人民法院在对这一问题进行司法解释时，当然也不可能不进行价值判断和利益选择。面对两种各有利弊的选择，转而采取折衷主义立场，各取两种选择之利，各避两种选择之弊，创设了现在的司法解释，在确认共同共有人之一未经全体共有人一致同意而擅自处分共有财产，一般应认定无效的一般原则的基础上，确认对善意买受人亦应予以法律保护的立场，趋利避害，具有重要的实践意义。 共同共有中的善意取得，是以牺牲其他共有人的利益而保护善意受让人的利益，依此维持交易安全和交易秩序，因而在具体适用中，必须严格按照其构成要件的要求，从严掌握。
依据上述司法解释之规定，在我国司法实践中适用善意取得制度必须满足下列条件：（1）处分财产的出让人必须是财产部分共有人而非无所有权人。（2）财产受让人在取得财产时必须是善意且无过失的，即受让人在取得财产时不知道并且也无理由知道出让人是无权处分人。（3）财产受让人必须是有偿取得财产的，即向出让人支付了与财产相当的对价。受让人因继承、接受赠送取得财产，不适用善意取得。另如果受让人以过于低廉的价格取得财产的，则推定受让人在取得该财产时是应当知道出卖人是无权处分人，因此其恶意取得的财产不受法律保护。（4）共有财产既可以是动产，也可以是不动产，其中不动产主要是指共有房屋。
如果第三人取得财产时构成善意取得的，其即时取得的财产所有权受到法律保护，不受任何人追夺。原财产所有人丧失其所有权，但产生侵权赔偿请求权，可以要求非法出让人赔偿其因此受到的损失。反之，如果第三人取得财产时不构成善意取得的，受让人应当向原所有权人返还财产。
本案当中，刘某善意、有偿地取得王某出卖的房屋，符合善意取得的构成要件。应发生善意取得的法律效力，受让人刘某即时取得受让财产的所有权，原所有权人对该财产的所有权归于消灭，并不得向善意受让人请求返还原物。李某作为该房屋的共同共有人之一，应当承担该房屋买卖关系的后果。因为李某与王某为夫妻，其财产所有关系为共同共有，其获得的卖房款为共同共有，共同享有该房款的所有权，因而不存在李某财产损失的补偿问题。
浙江省村庄和集镇规划建设管理实施办法
浙江省村庄和集镇规划建设管理实施办法
省政府令第44号
现发布《浙江省村庄和集镇规划建设管理实施办法》，自发布之日起施行。
省长 万学远
一九九四年四月十九日
第一章 总 则
第一条 为加强村庄、集镇的规划建设管理，改善村庄、集镇的生产条件、居住条件和环境条件，促进农村城市化，根据《村庄和集镇规划建设管理条例》，结合本省实际，制定本办法。
第二条 制定和实施村庄、集镇规划，在村庄、集镇规划区内进行建设，必须遵守本办法。国家和县级以上人民政府确定的重点工程项目征用集体所有的土地进行建设，按照国家和省有关规定执行。
在城市规划区内的村庄、集镇规划的制定和实施，依照《中华人民共和国城市规划法》和《浙江省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》执行。
第三条 本办法所称村庄，是指农村村民居住和从事各种生产的聚居点。
本办法所称集镇，是指乡人民政府所在地或经县级人民政府确认，由集市发展而形成的农村一定区域的经济、文化和生活服务中心的非建制镇。
本办法所称村庄、集镇规划区，是指村庄、集镇建成区和因村庄、集镇建设及发展需要实行规划控制的区域。村庄、集镇规划区的具体范围，在村庄、集镇总体规划中划定。
第四条 村庄、集镇规划建设管理，应当坚持合理布局、节约用地的原则，全面规划，正确引导，依靠群众，自力更生，因地制宜，量力而行，逐步建设，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。
第五条 地处洪涝、地震、台风、滑坡等自然灾害易发地区的村庄、集镇，应当按照国家和省的有关规定，在村庄集镇规划中制定防灾措施。
第六条 县级以上人民政府建设行政主管部门，主管本行政区域内的村庄、集镇规划建设管理工作。计划、土地、工商、卫生、环境等有关行政主管部门，应各司其职，配合建设行政主管部门做好村庄、集镇规划建设管理工作。
乡级人民政府负责本行政区域内的村庄、集镇规划建设管理工作。乡级人民政府应设立乡村建设办公室或配备乡村建设助理员，其业务受县级人民政府建设行政主管部门的指导。
第七条 国家鼓励村庄、集镇规划建设管理的科学研究，推广先进技术，提倡在村庄、集镇建设中，结合当地特点，采用新工艺、新材料、新结构。
第二章 村庄和集镇规划的制定
第八条 村庄、集镇规划由乡级人民政府负责组织编制，并监督实施。
制定村庄、集镇规划，应当遵循下列原则：
（一）根据当地经济和社会发展计划，结合自然环境、资源条件和历史情况等，统筹兼顾，综合部署村庄和集镇的各项建设。
（二）处理好近期建设与远期发展、改造与新建的关系，使村庄、集镇的性质和建设的规模、速度和标准，同经济发展和农民生活水平相适应。
（三）合理用地，节约用地，各项建设应当相对集中，充分利用原有建设用地，可以规划利用荒地的，不得占用耕地和林地；可以规划利用劣地的，不得占用好地；不得占用河道、铁路、公路及其它重要设施用地。
（四）有利生产，方便生活，合理布局，统筹安排住宅、乡（镇）村企业、公共设施和公益事业等的建设，促进农村各项事业协调发展，并适当留有发展余地。
（五）保护和改善生态环境，防治污染和其它公害，加强绿化和村容镇貌、环境卫生建设。
第九条 村庄、集镇规划的编制，应当以县域规划、当地经济社会发展规划、农业区划、土地利用总体规划为依据，并同有关部门的专业规划相协调。
县级人民政府组织编制的县域规划，应当包括村庄、集镇建设体系规划。
第十条 编制村庄、集镇规划，分为村庄、集镇总体规划和村庄、集镇建设规划两个阶段进行。
第十一条 村庄、集镇总体规划，是乡级行政区域内村庄和集镇布点规划及相应的各项建设的整体部署。
村庄、集镇总体规划的主要内容包括：
（一）确定乡级行政区域内村庄、集镇布局和主要村庄、集镇性质、发展方向，人口、用地规模和规划区范围；
（二）村庄、集镇间道路交通系统布局；
（三）供水、排水、电力、电讯线路布局，环保、防灾工程措施；
（四）确定为乡级行政区域服务的主要公共建筑、公用设施的布点位置、规模；
（五）重要工副生产基地的布局。
村庄、集镇总体规划的年限为十五年，到期续编。
第十二条 村庄、集镇建设规划，是依据村庄、集镇总体规划，具体安排村庄、集镇的各项建设。
村庄、集镇建设规划的主要内容包括：
（一）按照有关规定，具体选用村庄、集镇规划的各项定额指标；
（二）各项建设用地布局；
（三）确定主要地段建筑和设施的规划建设方案；
（四）规划道路交通网络、绿化及环境卫生工程；
（五）确定道路红线、断面和控制点的座标、标高；
（六）布置各项工程管线及设施；
（七）规划近二、三年内进行建设的各类工程项目建设位置、界限；
（八）规划实施方案。
村庄、集镇建设规划的规划年限为五年，到期续编；
第十三条 村庄、集镇总体规划，集镇建设规划，经乡级人民代表大会审查同意，报县级人民政府批准。
村庄建设规划，经村民会议讨论通过，由乡级人民政府报县级人民政府或其授权的建设行政主管部门批准。
第十四条 村庄、集镇规划经批准后，由乡级人民政府公布。
第十五条 经过批准的村庄、集镇规划不能适应农村经济和社会发展需要时，经乡级人民代表大会或者村民会议讨论，乡级人民政府可以对村庄、集镇规划进行局部调整，并报县级人民政府或其授权的建设行政主管部门备案。但涉及下列重大变更的，应修订村庄、集镇规划，并按本办法第十三条规定的程序报经批准。
（一）村庄、集镇性质的重大变更，即因大中型工业、水利、交通项目布点，使村庄、集镇性质发生重大变更的，或因其他原因使村庄、集镇性质产生重大变化的。
（二）村庄、集镇规模大幅度变动，即村庄、集镇人口、建设用地规模已突破，或者在今后五年内将突破。
（三）村庄、集镇总体布局重大修改，即村庄、集镇建设用地发展方向发生重大变化的；或者村庄、集镇重要建筑、设施的规划建设位置重大改变，使村庄、集镇建设用地功能布局形态发生重大变更的；或者村庄、集镇建设用地由原定不跨越铁路、公路、江河，改为跨越发展的；或者村庄、集镇道路的干道网和干道红线宽度重大修改的；或者因其它原因，使村庄、集镇建设用地布局发生重大变更的。
第三章 村庄和集镇规划的实施
第十六条 村庄、集镇规划区范围内的土地利用和各项建设，必须符合村庄、集镇规划，服从规划管理。
任何单位和个人必须服从乡级以上人民政府根据村庄、集镇规划作出的调整用地决定。
第十七条 单位和个人新建、扩建、改建任何建筑物、构筑物和工程设施，应在村庄、集镇规划区范围内进行，确需建设在村庄、集镇规划区范围外的工程项目，建设位置须由县级建设行政主管部门会同有关部门决定，并参照本办法规定，办理规划建设审批手续。
第十八条 农村村民在村庄、集镇建造住宅的，应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，按照下列程序办理：
（一）需要使用耕地的，经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具规划选址意见书后，方可依照《中华人民共和国土地管理法》和《浙江省土地管理实施办法》向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级人民政府批准后，由县级人民政府土地管理部门划拨土地；
（二）使用原有宅基地、村内空闲地和其它土地的，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准，并出具规划选址意见书。
城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，依照前款第（一）项规定的审批程序办理。
回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，依照本条第一款第（一）项规定的审批程序办理。
第十九条 兴建乡（镇）村企业，必须持县级以上人民政府批准的设计任务书或者其他批准文件，向县级人民政府建设行政主管部门申请选址定点，县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具规划选址意见书后，建设单位方可依法向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府批准后，由土地管理部门划拨土地。
第二十条 乡（镇）村公共设施、公益事业建设，须经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具规划选址意见书后，建设单位方可依法向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府批准后，由土地管理部门划拨土地。
第二十一条 乡（镇）村企业、乡（镇）村公共设施、公益事业等建设，在开工前，建设单位和个人应当向县级以上人民政府建设行政主管部门提出开工申请，经县级以上人民政府建设行政主管部门对设计、施工条件予以审查批准，并领取建设许可证后，方可开工。
农村居民建造住宅，须在开工前向乡级人民政府提出开工申请，报经县级人民政府建设行政主管部门或受其委托的乡级人民政府审查批准、领取建设许可证后，方可开工。
第二十二条 取得建设许可证的单位或个人，必须按照核定的建筑使用性质、建设位置、面积、层次、标高、立面、环境等规划设计条件要求进行建设。
建设工程在施工过程中，确需对建设许可证中规定的内容作变更的，须经原发证部门核准；对建设许可证规定的内容需要作重大变更的，应按规定程序重新办理建设许可证后，方可施工。
第二十三条 在村庄、集镇规划区内进行临时建设的，必须向乡级人民政府提出申请，经审查同意出具临时建设规划选址意见书，并按《浙江省土地管理实施办法》的规定办妥临时建设用地审批手续后，方可建设。
临时建设的建筑物及其设施必须在批准的使用期限内拆除。农村专业户生产营业临时用房，专业生产停止应立即拆除，未经批准，不准改变使用性质。
禁止在批准临时建设用地上建设永久性建筑物、构筑物和其它设施。
第二十四条 建设行政主管部门有权对村庄、集镇范围内的建设工程是否符合规划要求进行检查。
村庄、集镇规划建设管理人员持省建设行政主管部门印制的《浙江省村庄、集镇建设监察证》进行检查时，被检查者应如实提供情况和必要的资料，不准隐瞒和阻挠。检查者有责任为被检查者保守技术秘密和业务秘密。
第四章 村庄和集镇建设的设计、施工管理
第二十五条 村庄、集镇建筑设计应当贯彻适用、经济、安全和美观的原则，符合国家和地方有关节约资源、抗御灾害的规定，并注意与周围环境相协调，保持地方特色和民族风格。
村庄、集镇农（居）民住宅设计应当符合紧凑、合理、卫生和安全的要求。
第二十六条 村庄、集镇公共建筑、生产建筑和公用设施，应由取得设计资质证书的设计单位承担设计，或采用通用设计和标准设计，严禁无证设计。设计单位应按照国家有关勘察设计管理的规定，分等级承担设计任务；超越设计范围承担设计工程项目的，须经县级以上建设行政主管部门批准，并由具备资格的设计单位对其设计图纸、文件进行审查，承担技术责任。
设计图纸文件要按批准权限逐级报批。经审查批准的设计图纸文件，不得擅自更改，确需更改的，必须取得原设计单位同意，涉及建设规模、内容、标准重大变更的，应报原审批部门批准。
第二十七条 村庄、集镇建二层以上（含二层）农（居）民住宅，应有取得设计资质证书的设计单位设计的施工图或住宅通用图。
第二十八条 村庄、集镇公共建筑、生产建筑、公用设施和预制构配件的通用设计、标准设计，由省建筑标准设计部门组织编制，报省建设行政主管部门批准。
村庄、集镇农（居）民住宅建设的通用设计，由县级以上设计部门组织编制，报县级以上人民政府建设行政主管部门批准。
第二十九条 承担村庄、集镇建设工程的施工企业，必须持有建设行政主管部门核发的资质等级证书或资质审查证书和工商行政管理部门颁发的营业执照，在企业技术资质等级所规定的工程范围内承担施工任务。
第三十条 承担农（居）民住宅建设施工的建筑专业户，必须具备一定的技术条件，经县级人民政府建设行政主管部门技术考核认可，持有工商行政管理部门颁发的营业执照，在技术资质等级规定的工程范围内承担农（居）民住宅建设施工任务。
第三十一条 生产农村建筑构件的预制厂（场）、专业户，须经县级人民政府建设行政主管部门技术资质审查合格，方能生产。产品必须按照设计图纸和工程技术规范的规定生产制作，保证产品质量，严禁不合格产品出厂。
第三十二条 村庄、集镇建设工程项目，必须遵守施工操作规程和施工验收规范，严格按照设计图纸施工，保证工程质量和施工安全。
县级人民政府建设行政主管部门，应当对村庄、集镇建设的施工质量进行监督检查。村庄、集镇的建设工程竣工后，应当按照国家和省的有关规定，经有关部门竣工验收合格后，方可交付使用。
第三十三条 村庄、集镇建设应建立档案，实行分级管理。
村庄、集镇规划的档案由县级人民政府建设行政主管部门和乡级人民政府分别保管。
工程建设项目的档案由建设单位保管，重要建设项目的档案由县级人民政府建设行政主管部门和建设单位分别保管。
村庄、集镇公用、基础设施建设的档案由乡级人民政府保管；重要的公用、基础设施建设的档案由县级人民政府建设行政主管部门和乡级人民政府分别保管。
第五章 房屋、公共设施、村容镇貌和环境卫生管理
第三十四条 县级以上人民政府建设行政主管部门，应当加强对村庄、集镇房屋的产权、产籍的管理，依法保护房屋所有人对房屋的所有权。具体办法由省建设行政主管部门制定。
第三十五条 任何单位和个人都应当遵守国家和地方有关村庄、集镇的房屋、公共设施的管理规定，保证房屋的使用安全和公共设施的正常使用不得破坏或者损毁村庄、集镇的道路、桥梁、供水、排水、供电、邮电、绿化等设施。
第三十六条 村庄、集镇建设资金应立足于自身经济的发展，依靠群众，广辟来源，采取多种方式吸收社会资金。
对在集镇新建房屋的单位和个人，可收取配套设施建设费。收费办法，由县级人民政府根据当地实际情况制定，报省物价、财政主管部门审核批准。
国家和地方财政支持村庄、集镇建设的资金和按规定从集镇收取的城市维护建设税、配套设施建设费等，应当用于公共设施的维护和建设，专款专用，不得挪作他用。
第三十七条 乡级人民政府应当采取措施，保护村庄、集镇饮用水源，有条件的村庄、集镇，应实行集中供水，使水质逐步达到国家规定的生活饮用水卫生标准。
第三十八条 村庄、集镇各项建设活动，必须严格遵守国家有关环境保护法律、法规的规定，切实保护和改善村庄、集镇生态环境，防止污染和其它公害。
第三十九条 村庄、集镇绿化应有规划，有计划地进行，充分利用宅旁、路旁、水旁、村旁植树，实行谁种、谁管、谁有的原则，养护树木花草，美化环境。
村庄、集镇规划确定的公共绿地、苗圃和防护林带等，以及按规划批准的建设项目专用绿地，不得任意占用和改作他用。
第四十条 注重村庄、集镇环境卫生建设，加强环境卫生管理，实行包卫生、包绿化、包秩序责任制，妥善处理粪堆、垃圾堆、柴草堆，有条件的集镇应建立专业环卫队伍，改善村容镇貌。
第四十一条 村庄、集镇内的文物古迹、古树名木和风景名胜、军事设施、防汛设施以及国家邮电、通信、输变电、交通、输油管道等设施，不得损坏，并按照有关法律、法规规定，在村庄、集镇规划建设中，制定有效的保护措施。
第六章 罚 则
第四十二条 村庄、集镇建设工程项目，未按规划建设审批程序批准而取得建设用地批准文件，占用土地的，批准文件无效，占用的土地由乡级以上人民政府责令退回。
第四十三条 村庄、集镇建设工程项目未按规划建设审批程序批准或者违反规划的规定进行建设，严重影响村庄、集镇规划的，由县级人民政府建设行政主管部门责令其停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物和其它设施；影响村庄、集镇规划，尚可采取改正措施的，由县级人民政府建设行政主管部门责令其限期改正，并处每平方米建筑面积10元以上，50元以下的罚款；未按规划建设审批程序批准，但不影响村庄、集镇规划的，责令其补办规划建设审批手续，并处每平方米建筑面积10元以上，50元以下的罚款。
农村居民未经规划建设审批或者违反规划的规定建住宅的，乡级人民政府可以依照前款规定处罚。
第四十四条 违反村庄、集镇规划建设管理的单位或个人，在接到关于责令停止建设的通知后，应当立即停止建设；施工单位应立即停止施工，继续违法建设或施工的，作出责令停止建设的机关有权予以制止。
第四十五条 有下列行为之一的，由县级人民政府建设行政主管部门责令其停止设计或者施工，限期改正，造成损失的，应予赔偿，并可处500元以上，5000元以下的罚款；对情节严重，设计、 施工质量不符合要求的设计、施工单位和建筑专业户，由原发证机关吊销设计或者施工资质证书。
（一）未取得设计资质证书或者未按设计资质证书规定的经营范围，承担设计任务的；
（二）未取得施工资质证书或者未按施工资质证书规定的经营范围，承担施工任务的；
（三）不按有关技术规定施工或者使用不符合工程质量要求的建筑材料和建筑构件的；
（四）擅自修改设计图纸或者未按设计图纸施工的。
第四十六条 擅自在村庄、集镇规划区内修建或不按使用期限拆除的临时建筑物、构筑物或其他设施的，由乡级人民政府责令其限期拆除，并可处1000元以下罚款。
第四十七条 损坏村庄、集镇房屋、公共设施、村容镇貌和环境卫生的，由乡级人民政府责令其停止侵害，并可处200元以下罚款， 造成损失的，应当赔偿损失。
第四十八条 损坏村庄、集镇内的文物古迹、古树名木和风景名胜的，依照有关法律、法规的规定处罚。
第四十九条 村庄、集镇建设管理人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级主管部门给予行政处分。
第五十条 任何单位和个人拒绝、阻碍依法实施村庄、集镇规划建设管理，构成违反治安管理行为的，依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十一条 当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚决定通知之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内，向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚决定通知之日起十五日内直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行或者依法强制执行。
第七章 附 则
第五十二条 未设镇建制的国营农场（林场）场部及其基层居民点的规划建设管理，分别由国营农场（林场）主管部门负责，参照本办法执行。
建制镇（不含县城关镇）规划区内的建设管理可参照本办法执行。
第五十三条 本办法具体执行中的问题由省人民政府法制局负责解释。
第五十四条 本办法自发布之日起施行。一九八六年一月二十八日发布的《浙江省村镇建设管理办法》同时废止。
