防范购车过程中的法律陷阱/刘春
作者:法律资料网 时间:2024-07-16 23:47:16 浏览:9347
来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
防范购车过程中的法律陷阱
北京市君都律师事务所 刘春律师
买车的时候，人们普遍关注的是车的性能、价格、款式、品牌等，很少有人注意到其中的法律问题。不注意这些法律问题，就很有可能会掉进别人挖好的陷阱。买房子签合同有示范文本，可以请律师；买车却没有示范合同文本，也从没听说谁为买车聘请律师的。花同样多的钱，为什么买车就少了买房的那份慎重和谨慎呢？为什么没有人从保护消费者利益、保护经销商、银行的利益的公平角度起草一份象样的合同呢？
楼市的规范有律师的贡献，车市的规范也同样需要律师的奉献。出于律师的职业习惯和社会良心，我对自己发现的一些购车中的法律问题进行了研究，并起草修改了相应的合同文本，现在免费公布我的部分智力成果，希望对今后买车的人有所帮助。
陷阱一、开过的车当成新车卖
有的汽车经销商过着“幸福”的生活，天天开着要卖的新车出去办事，还能总换不同的车型。在开车过程中免不了要发生交通事故或刮蹭，使车辆受损。这些人为了减少自己的损失，使出掩人耳目的招数，把开过的车甚至受过伤的车当成新车卖。我的一位律师朋友，几年前买了一辆车，开了没几天，出了一次小交通事故，修车时才发现原来这车就被撞过。好在最后费了很多周折总算换了一辆新的。
为了杜绝这种现象，建议在合同中明确规定所购车辆为全新的乘辆，行驶里程为零。如果购买后发现该车曾经因事故受损或有修理痕迹，经鉴定部门鉴定后，销售者应该双倍赔偿合同中约定的全部购车款的两倍赔偿。
陷阱二、承诺免费维修，但避而不谈哪些情况可以退货
买车的时候推销员说的令人心动：我们有完善的售后服务，承诺5000公里之内免费维修，10000公里内免收维修人工费。
可冷静下来想想，新买的车要是小毛病不断，天天耽误时间去修理，就是不花钱也受罪呀。最近常听说有人新买的车出现故障，厂家总也修不好还不给退货，气得买车人当众砸车。
我国现在还没有关于汽车三包的规定，因此，建议广大消费者买车时在合同中明确规定哪些质量问题出现是应该修理的，哪些是属于应该换货的，哪些是属于退货的，不能大小毛病一并免费修理，否则，很多合法权益得不到保障。如果合同规定不详细，又缺乏相应法律规范，消费者只能自己生气，砸车，自己打自己嘴巴。
陷阱三、贷款买车的枷锁
用银行的贷款买车，付银行一些利息，或可以缓解资金压力，或可以预支未来，让更多的人提前过上幸福生活，是一件乐事。
可是，看一眼各个银行的贷款合同吧，都是一些“不平等条约”。例如，有的合同规定，在三保期限内，消费者所购车辆如出现质量问题，自行到厂家特约维修服务中心进行交涉处理。此期间，消费者不得以此为借口停止或拖延支付每期应向银行偿还的人款。这种条款，整个想把你套牢。
又如，有的合同规定，消费者（乙方）“在未付清车款及相关款项前，同意将所购车辆作为欠款的抵押担保物，此抵押物在乙方发生意外且无力偿还时，按最长不超过三折旧比例作价给甲方”。不按车辆评估价值作价，岂不是名目张胆的掠夺？
陷阱四、陷阱五……
有那么多的陷阱，还不该有一份公平的合同文本吗？
全中国的购车人联合起来！让我们共同呼吁国家有关部门尽快出台保护消费者利益的买卖汽车的示范合同文本及贷款买车的示范文本！
想要本律师推荐的合同文本的，请与北京市君都律师事务所联系：
君都律师事务所
Kingall Lawyers
中国北京朝阳区东三环南路2号艾维克大厦14层 邮编：100022
电话:(8610) 65666952/53 传真:(8610) 65666908
E-mail: liuchun@kingall.com
北京市君都律师事务所 刘春律师
买车的时候，人们普遍关注的是车的性能、价格、款式、品牌等，很少有人注意到其中的法律问题。不注意这些法律问题，就很有可能会掉进别人挖好的陷阱。买房子签合同有示范文本，可以请律师；买车却没有示范合同文本，也从没听说谁为买车聘请律师的。花同样多的钱，为什么买车就少了买房的那份慎重和谨慎呢？为什么没有人从保护消费者利益、保护经销商、银行的利益的公平角度起草一份象样的合同呢？
楼市的规范有律师的贡献，车市的规范也同样需要律师的奉献。出于律师的职业习惯和社会良心，我对自己发现的一些购车中的法律问题进行了研究，并起草修改了相应的合同文本，现在免费公布我的部分智力成果，希望对今后买车的人有所帮助。
陷阱一、开过的车当成新车卖
有的汽车经销商过着“幸福”的生活，天天开着要卖的新车出去办事，还能总换不同的车型。在开车过程中免不了要发生交通事故或刮蹭，使车辆受损。这些人为了减少自己的损失，使出掩人耳目的招数，把开过的车甚至受过伤的车当成新车卖。我的一位律师朋友，几年前买了一辆车，开了没几天，出了一次小交通事故，修车时才发现原来这车就被撞过。好在最后费了很多周折总算换了一辆新的。
为了杜绝这种现象，建议在合同中明确规定所购车辆为全新的乘辆，行驶里程为零。如果购买后发现该车曾经因事故受损或有修理痕迹，经鉴定部门鉴定后，销售者应该双倍赔偿合同中约定的全部购车款的两倍赔偿。
陷阱二、承诺免费维修，但避而不谈哪些情况可以退货
买车的时候推销员说的令人心动：我们有完善的售后服务，承诺5000公里之内免费维修，10000公里内免收维修人工费。
可冷静下来想想，新买的车要是小毛病不断，天天耽误时间去修理，就是不花钱也受罪呀。最近常听说有人新买的车出现故障，厂家总也修不好还不给退货，气得买车人当众砸车。
我国现在还没有关于汽车三包的规定，因此，建议广大消费者买车时在合同中明确规定哪些质量问题出现是应该修理的，哪些是属于应该换货的，哪些是属于退货的，不能大小毛病一并免费修理，否则，很多合法权益得不到保障。如果合同规定不详细，又缺乏相应法律规范，消费者只能自己生气，砸车，自己打自己嘴巴。
陷阱三、贷款买车的枷锁
用银行的贷款买车，付银行一些利息，或可以缓解资金压力，或可以预支未来，让更多的人提前过上幸福生活，是一件乐事。
可是，看一眼各个银行的贷款合同吧，都是一些“不平等条约”。例如，有的合同规定，在三保期限内，消费者所购车辆如出现质量问题，自行到厂家特约维修服务中心进行交涉处理。此期间，消费者不得以此为借口停止或拖延支付每期应向银行偿还的人款。这种条款，整个想把你套牢。
又如，有的合同规定，消费者（乙方）“在未付清车款及相关款项前，同意将所购车辆作为欠款的抵押担保物，此抵押物在乙方发生意外且无力偿还时，按最长不超过三折旧比例作价给甲方”。不按车辆评估价值作价，岂不是名目张胆的掠夺？
陷阱四、陷阱五……
有那么多的陷阱，还不该有一份公平的合同文本吗？
全中国的购车人联合起来！让我们共同呼吁国家有关部门尽快出台保护消费者利益的买卖汽车的示范合同文本及贷款买车的示范文本！
想要本律师推荐的合同文本的，请与北京市君都律师事务所联系：
君都律师事务所
Kingall Lawyers
中国北京朝阳区东三环南路2号艾维克大厦14层 邮编：100022
电话:(8610) 65666952/53 传真:(8610) 65666908
E-mail: liuchun@kingall.com
下载地址: 点击此处下载
从解百纳之争谈商标战略思维
我们的时代已经进入知识经济时代，在这个时代财富的多少体现为对知识产权的拥有数量和质量上，商业上的竞争主要是以对知识产权的战略运营为手段。我国《国家知识产权战略纲要》已于今年六月份发布，国家工商局也正在酝酿商标战略。实行商标战略，我们的企业准备好了没有？是否准备好一看其战略思维便知。张裕发动的“解百纳”商标之争表明其在实施商标战略，张裕又是中国葡萄酒行业的龙头老大，我们就以此案为例，以张裕为代表来进行剖析。
商标战略要有规划
商务活动始终是存在竞争的，没有任何一家企业能在某个行业领域吃“独食”，即使其有这样的实力，法律也不能容忍这样高度的垄断。市场竞争是场持久战，大量的企业只在为生存拼搏，能够不断成长壮大占据市场一席之地，需要企业有战略眼光。在知识经济时代企业的发展需要知识产权战略，其中的商标战略不可或缺，而战略需要长远的规划和实施方略，对一个企业而言，可以拥有上万个商标，这么多商标并不是胡乱申请的，必须有个次序排列，一般以一个商标为主商标，这个商标与企业商号一致，这个商标不妨称为“企业品牌”，其他商标应当按主次进行排序，次级商标主要根据产品系列来排列，不妨取个名字叫“产品品牌”。“企业品牌”一直伴随企业的存在是要终身呵护的，而“产品品牌”则是随产品而兴衰，如果该产品不可避免地要退出市场，这个品牌也就没有维护的价值。那么企业的商标就像一个家族，有一个祖爷爷，下面按辈分一直往下排列，长幼有序，这样对商标的规划与管理就能有效地分配资源，重点推广维护，形成长久的繁荣。
葡萄酒行业经过多年的发展，已经形成了几个如张裕、长城、王朝等“企业品牌”，但是我们缺乏产品品牌。企业品牌主要区分产品的生产商，人们可以通过这些品牌来区分葡萄酒的生产企业。“产品品牌”区分产品的品级，比如丰田汽车生产的高级轿车称为“雷克萨斯”严格区分普通轿车。我国葡萄酒行业目前还没有“产品品牌”，区分产品品级的方式很乱，有的用年份，有的用星级，还有的用葡萄树的树龄，这些区分方式消费者很难知悉具体的区分标准所以是很推广的。
我们现在来分析张裕，看看张裕对商标有没有长远的规划，有没有建立有序的商标体系，我们在公开的报道里面并没有发现蛛丝马迹，在行业内部也没有听说张裕有这样的规划建立了商标体系。那么张裕如何宣传推广其现有品牌的呢？有没有对某些商标进行重点宣传推广，重点进行维护？张裕的“企业品牌”是“张裕”，但是张裕花费巨资重点宣传的不是张裕，而是“解百纳”，有意思的是以前“解百纳”还不是一个注册商标，是否能成为一个注册商标还是前途未卜，即使是现在还在等待法院判决的结果，张裕竟然将大量宣传投入到一个备受争议，法律状态极端不稳定的“品牌”上，却忽略代表张裕的形象“企业品牌”的宣传推广。我们再看看张裕有没有“产品品牌”，从我们在市场观察的结果，没有发现张裕有“产品品牌”，对产品的分级，张裕自行使用一个区分体系，按照大师级……进行分类，这个分类体系也让消费者一头雾水，不具有普遍识别意义，消费者基本不会接受。
综上分析我们可以认为张裕并没有一个商标战略规划，当然更谈不上什么实施方略。
商标驰名要有基因
就像奥运会的冠军，荣誉与平常的努力拼搏相关联，但是并不是任何人都可以通过努力就能得到冠军的，运动员还需要一定的天赋，他们要经过层层的选拔才能作为培育的“苗子”，这就是成为冠军的基因，奥运冠军成功的模式是“天资加勤奋”。其实驰名商标也是有基因的，并不是任何一个商标名字都可以培育成为一个驰名商标，也需要一定的“天资”。与奥运冠军相比驰名商标的天资正好相反，大部分词汇都具有驰名的天分，只有少数词汇不可以，还有极少数词汇连成为商标都不可以，通用名称就是这样的极少数词汇之一。按我国的法律规定通用名称是禁止注册为商标的，即使获得注册，任何人在任何时候都可以要求撤销该商标。
“解百纳”成为商标最大的争议在于是不是通用名称，在没有最后的定论前，我们只能说疑是。就像前几年闹“萨斯/非典”，北京每天公布的数据中包括确诊数和疑是数，尽管疑是不是确诊患了“萨斯”，但疑是的人都是因为体温很高才被怀疑，而体温很高本身就是病态。一个商标在未出生前就已经呈病态，那么它的基因就不健康了，我们很难想象一个有缺陷的胎儿能长大成为一个健康的成人。但是从商务的角度讲基因缺陷并非完全是坏事，看如何利用，就像有严重缺陷的小孩却受到街头乞丐的欢迎，他们将这些小孩当成道具，博取过路人的同情而谋取利益。使用通用名称注册为商标，从商业上考量可以当作一种策略，笔者也曾为某些企业针对专项产品提出过这样的策略。因为使用通用名称作为商标使用可以利用国内企业商标知识的匮乏，阻止其他企业使用，事实上可以在一定时期内构成一定的市场垄断。通用名称属于公共资源，如果被一家垄断当然可以获得一定的利益，但是利益是短期的。就像街头乞丐需要打一枪换一个地方，对企业而言也只能赚取短时间的蝇头小利。
将有基因缺陷的通用名称作为商标使用是小企业短期获利的方法，如果像张裕这样的龙头老大使用就会让人不齿，降了老大的身份。使用“解百纳”这个有基因缺陷的词注册为商标，张裕或者是缺乏商标基本知识或者动机不纯。
诉讼维权要有策略
争议归争议，目前从法律上来讲“解百纳”就是张裕的合法注册商标，张裕有权禁止其他人在同类产品上使用。张裕已经行动起来了，在某些大型商场开始清除其他公司的“解百纳”，张裕对外放出风来：“给你们半年的时间自行清理，要么接受商标许可，要么就不要使用”，张裕对外表示了非常强硬的态度。我们来审视张裕“解百纳”保卫战，可以说其策划相当的成功，商标争议在商标评审委员会压了五、六年终于通过商标评审委员会的复审，取得了梦迷以求的商标。取得该商标后一连串的操作显示出非凡的运作能力。当媒体沸沸扬扬爆发激烈的争论时，中央电视台经济半小时不失时机地大篇幅报道，支持张裕的观点，以一个权威的声音来澄清媒体的“杂音”，而且在各大媒体发布大量的广告，让媒体的声音清净了许多。张裕聘请的律师确实非常高明，但是律师代理案件只在意个案的胜负而不考虑公司长远的发展。“解百纳”保卫战是持久战，一次战争战术上的高明，不能扭转整个战局，就像平型关大捷并不能改变抗争初期中国军队的失利一样，保卫“解百纳”还需要张裕的领导层有长远的战略规划。
拥有商标权没有必要担心侵权，相反有的人还唯恐自己的知识产权不被侵权，微软进入中国就放纵中国侵权，等大家都离不开开时才来收拾，这种“放水养鱼”的策略将中国用户的钱大肆收入囊中。打知识产权官司需要更高的智慧，面临众多的侵权者，如何出击？知识产权诉讼最大的特点在就是不确定性，无论是专利侵权还是商标侵权，在诉讼中，对手首先想到的是千方百计否定对手的权利，挑出对手的瑕疵，所以面对众多的对手要柿子先捏软的，找最弱小的入手，比较容易取得胜诉的判决，而这胜诉的判决就可以成为杀手锏直接让其他对手失去信心，达到不战而屈人之兵的效果。如果直接从最强大的入手就会面临一场生死决斗，一旦失败满盘皆输，没有半点回旋的余地，因而“擒贼先擒王”的策略不适用于有众多侵权者的知识产权诉讼中。
张裕招聘大量的法律人才准备后期维权诉讼，显然看不出张裕对整个诉讼有战略上的安排。
商标战略以和为贵
一个国家的发展需要政通人和，一个企业的发展有天时、地利、人和，一个家庭也要和谐，古代生意场也讲究一个和气生财，这次奥运会开幕式也突出一个“和”字。张裕将“解百纳”注册为商标动了全行业的奶酪，张裕保卫“解百纳”遭受了全行业的反对，张裕霸王硬上弓，高调维权，激化了与同行的矛盾，并直接与其他几个巨头的组成的联合体对峙，将自己置于风头浪尖，独自站到全行业的对立面。法律上暂时的胜利，在商务上立刻遭受到阻击，损失惨重。“解百纳”商标之争搅动了我国整个葡萄酒行业，争议各方战场从法律上一直拼杀到市场，法律上未见分晓，在市场上已经打得两败俱伤，造成这样严重的后果是因为张裕破坏一个“和”字。
成熟的跨国公司解决知识产权纠纷都是以“和”作为最终的结局，尤其是在专利侵权诉讼中，跨国公司很容易达成交叉许可协议，以自己的专利交换他人专利。这样不仅免除了侵权之诉，还免费得到他人的专利技术，各方达成和谐共赢。解决“解百纳”商标之争还是要从“和”字入手。在这场“解百纳”保卫战中目前的状况是有利于张裕，而以后的发展状况并不确定，如果张裕失败，从前为“解百纳”巨额的付出全部白费，得不到商标，还失去了道义，所以与其他巨头们相比，张裕是最输不起这场官司的。聪明的张裕应当私下与巨头们组成的联合体达成“和平协议”，以永久免费许可换取撤诉承认“解百纳”商标归张裕所有。共同制定“解百纳”相关标准，与巨头们瓜分“解百纳”市场份额，以事实持有商标的谈判优势，相应限制巨头们的使用，换取自己最大的份额，这样张裕既保住了“解百纳”商标也保住了市场份额，又和行业巨头们和平相处。张裕是否有这样的战略计划？或者是否可以接受这样的战略安排？这个外人不得而知。
“解百纳”商标先批后撤又准予注册，一波三折，前后六年，又有那么多专家出来说话，这让民众对此产生了张裕是否采取了“潜规则”等很多的猜想，坊间各种流传也多起来。这些未必可信，但是张裕在解百纳保卫战中，暴露出对商标制度缺乏深入的了解，缺乏整体的规划，不能从长远的战略层面审视诉讼的得失等等，其实这一切都是国内企业的通病。从张裕在法律上进行的冒险我们可以窥视到张裕典型的计划经济思维，倚重强势的政府，寄托暗箱式的“潜规则”，而在法律上勇往直前无视法律设置的“红线”。知识产权是私权，市场经济是法制经济，在知识经济时代市场经济环境下商业的竞争行为完全依赖各企业对知识产权战略的运营。时代已经发生变革，市场法律环境已经有了重大变化，而张裕还在用计划经济的思维去实施其商标战略，我们不免为张裕担心起来。
作者：王律师，中国知识产权研究会高级会员
电话：010-51662214，邮件：51662214@sohu.com 网站：www.51662214.com
土地使用权租赁若干问题刍议
山东德衡律师事务所房地产部律师 张延岭
内容摘要：土地租赁指土地一级市场行为，即国家将土地出租与承租人，出租的客体是土地；土地使用权租赁则指土地二级市场行为，即合法取得土地使用权的单位或个人将土地使用权出租与承租人，出租的客体是土地使用权。我国对国有土地使用权以及集体土地使用权的出租规定了不同的限制条件，鉴于土地使用权的出租并不改变土地使用权属主体登记，为促进土地使用权租赁市场以及经济发展，本人认为应逐步降低或取消限制条件。另外，本文还尝试探讨了承租土地使用权的转让、土地使用权租赁合同登记以及土地使用权租赁合同期限等问题。
主题词：土地租赁，土地使用权租赁，土地使用权租赁合同登记，承租土地使用权的转让，土地使用权租赁合同期限。
关于土地使用权租赁，我国相关法律规定甚少，有关内容并不充分，实践中也存在很多理解分歧。随着市场经济的发展，土地使用权租赁作为土地流转市场的一种交易形式，已经凸显进一步发展与规范的必要性与紧迫性。为此，本文从以下方面尝试探讨关于我国土地使用权租赁制度的若干问题：土地使用权租赁制度的发展;国有土地使用权的出租;集体土地使用权的出租;承租土地使用权的转让;土地使用权租赁合同登记以及土地使用权租赁合同期限。
一、我国土地使用权租赁制度的发展
1988年前，我国《宪法》第10条第4款规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或以其他形式非法转让土地”。1988年《宪法修正案》，将上述条款修改为“任何组织或个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”，从而为土地租赁制的实行解开了禁锢。同年，根据《宪法修正案》，又对《土地管理法》相应修改，将原《土地管理法》第2条第2款“任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”修改为“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”，并明确规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。1998年《土地管理法实施条例》第29条规定：“国有土地有偿使用的方式包括国有土地使用权出让、国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股”，从而正式将土地租赁确定为国有土地使用权取得方式之一。
1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条规定：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”1992年《划拨土地使用权管理暂行办法》第9条规定：“土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。”
1999年8月1日，国土资源部发布《规范国有土地租赁若干意见》，对国有土地租赁问题作了较为全面的规定，其规定：“国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。”该《意见》第六条同时对国有土地使用权租赁做出规定：“ 国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。
从以上规定可以看出，我国法律制度是将土地租赁与土地使用权租赁区分界定的。土地租赁应指土地一级市场的行为，即国家将土地出租与承租人，出租的客体是土地，承租人取得土地使用权，如《土地管理法实施条例》第29条规定。土地使用权租赁则指土地二级市场的交易行为，即合法取得土地使用权的单位或个人将土地使用权出租与承租人，出租的客体是土地使用权，比如《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条和《划拨土地使用权管理暂行办法》第9条分别对以出让和划拨方式取得的土地使用权的出租作了相关规定。但在有些部门规章等规定上，未能对上述概念合理区分和使用，如1994年国家土地管理局与国家体改委联合发布的《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》第9条规定：“国家以租赁方式将土地使用权租赁给公司，定期收取租金。”该规定便将上述两概念混淆为一体，其所指应为将土地租赁与公司。还有，虽然《规范国有土地租赁若干意见》对国有土地租赁和国有土地使用权租赁皆作了相关规定，但该规定将土地使用权的出租称为转租，似乎未能彻底履行上述有关法律对土地租赁和土地使用权租赁的概念界定。因此，对于立法界或理论界，都应进一步理顺上述概念的运用，以完善本来较为混乱的土地制度。
二、国有土地使用权出租
国有土地使用权出租属于二级市场交易行为，按照土地使用权初始取得方式分类，其主要包括以下几种：以土地租赁方式取得之土地使用权的出租（下称租赁土地使用权的出租）、以出让方式取得之土地使用权的出租（下称出让土地使用权的出租）、以划拨方式取得之土地使用权的出租（下称划拨土地使用权的出租）。下面主要对上述以各种方式取得之土地使用权出租的限制条件进行分析。
首先对比谈一下租赁土地使用权的出租和出让土地使用权的出租。《规范国有土地租赁若干意见》第六条对租赁土地使用权的出租作了相关规定：“国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。”如前所述，该条款将以租赁方式取得之土地使用权的出租称为承租土地使用权转租，严格讲是不对的，因为本次出租是对以土地租赁方式初始取得土地使用权的第一次出租。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条则对出让土地使用权的出租作了有关规定：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。”
上述法律政策对租赁土地使用权的出租和出让土地使用权的出租,皆规定了以下同样的限制条件：必须按出让合同或租赁合同完成开发投资。不过，租赁土地使用权的出租在满足支付土地租金和完成开发建设的条件之后，还必须经土地行政主管部门同意或合乎租赁合同约定（指在土地租赁合同中约定允许出租或禁止出租或出租须经出租人同意），而关于出让土地使用权的出租并无类似的明文规定。本人认为，上述租赁土地使用权出租须经土地行政主管部门之“同意”，应理解为对是否已经支付土地租金和完成开发建设条件的审查和监督，除此之外，土地行政主管部门不应以任何理由做出不同意出租的决定，否则将出现权利滥用等人为因素而阻碍租赁交易市场的发展。
从国家有关规定看，我国对国有土地使用权出租的限制条件与国有土地使用权转让的限制条件是一致的，即必须按出让合同或租赁合同完成开发投资。实际上，在土地使用权出租中，“承租人不是对出租人现有的租赁物加以占有和使用，而需要继续投资完成土地的开发、利用。而一般的财产租赁，承租人不必投资对租赁物加以改造”（赵红梅《论土地使用权租赁》），在土地使用权出租中，并不发生土地使用权的权属转移，出租人作为土地使用权权属登记人，仍应负担交纳原相应土地税费的义务，而且承租人取得承租权后必须受原出让合同、租赁合同中对土地开发、用途等方面的限制，上述因素都将大大减少土地使用权出租的投机性。因此，个人认为，不宜将土地使用权的出租等同于土地使用权的转让而给予过多限制，比如《河北省国有土地租赁办法》仅对转让租赁土地使用权规定了限制条件，但对转租未设置限制条件。此外，可以尝试将招标拍卖挂牌制度引入土地使用权出租市场。
下面看一下划拨土地使用权的出租。1992年国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法 》第五条规定：“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。”第九条规定：“土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。原拥有土地使用权的一方称为出租人，承租土地使用权的一方称为承租人”。第六条规定：“ 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；（四）依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”
单从该《办法》第九条规定看，似乎允许划拨土地使用权单独出租，但根据《办法》第五条规定，划拨土地使用权必须经土管部门批准且办理出让手续后才能出租，若如此，在办理完出让手续后实际上就变成出让土地使用权的出租了，相应的应受关于出让土地使用权出租的法律规定的约束，也就谈不上划拨土地使用权的出租了，因此，个人认为，严格意义上讲，国家是不允许划拨土地使用权的单独出租的。
不过，对于划拨土地使用权随同建筑物一起出租的，法律是允许的，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条规定，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。
三、集体土地使用权的出租。
大家知道，集体土地使用权包括农地承包经营权（又称农地使用权）、宅基地使用权、乡镇企业建设用地使用权和公共设施、公益事业建设用地使用权。关于农地承包经营权的出租，我国《土地管理法》和《农村土地承包法》均有详细规定，至于公共设施、公益事业建设用地，因不具有营利性，实践中相关纠纷不多，所以本文不再述及二者的出租问题。下面主要分析一下宅基地使用权、企业建设用地使用权的出租问题。
1、宅基地使用权的出租。关于此，目前只有《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”从该规定可以看出法律是允许农民出租住宅的，但是否允许出租宅基地使用权呢？从实务上看，因农民建住宅完全可以申请到免费的宅基地，从而很少存在承租别人宅基地使用权的必要性和可能性；从法理上看，既然法无禁止，应理解为是允许出租宅基地使用权的，而且允许出租不会导致宅基地使用权主体的变更，从而并不违反“一户一宅”的法律规定。
但是，法律对宅基地使用权的承租者范围是否有所限制呢？《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”由此可以认为，受用途和资源所限，宅基地主要用于本集体经济组织内部成员建设住宅，外村乡村民不具备使用主体资格，城市居民则只能申请使用国有土地。因此，宅基地使用权出租虽然不变更使用权属主体，但也只能出租给具备建设使用资格的本集体经济组织成员了。其实，1988年修订的《土地管理法》第41条曾规定允许城镇非农业户口居民使用集体土地建造住宅，后因容易导致房地产投机炒卖而在新《土地管理法》中予以删除，由此也可见立法之用意。
宅基地使用权的出租，是否也应参照国有土地使用权出租规定而必须达到一定开发程度呢？如前所述，本人还是认为，土地使用权的出租与承租土地使用权的转让不同，前者并不改变土地使用权的权属主体，因此，不宜对土地使用权出租时的开发程度过多限制。
至于农村居民出租住房，从上述规定中看不出对承租人资格条件的任何限制，从现实看，农民将住房出租与城市居民、本集体外村民的现象大量存在，其于乡镇经济发展的人流与物流中，扮演着重要的角色，而且农村居民出租住房并不因此改变集体土地使用权和房屋产权的变更，因此，本人认为应予以肯定和鼓励农村居民出租住房。
2、关于企业建设用地使用权的出租问题。
相对于农地承包经营权、宅基地使用权，乡镇企业建设用地使用权的流转则更具有市场性，它对农村工业的发展起了重大作用，但关于企业建设用地使用权出租的法律规定，仅有《土地管理法》第六十三条，且对于该条款的理解，有众多分歧。
《土地管理法》在“建设用地”一章第六十三条这样规定；“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”从该第六十三条前半句可以看出，法律是允许集体土地使用权出租用于农业建设的。结合看一下《土地管理法》第四十三条和第六十条：“第四十三条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”“第六十条 农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，……。” 由上得知，任何单位或个人进行建设，如果不符合上述规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地，其既不能在集体土地初级市场取得集体土地使用权，也不能在集体土地二级市场以出让、转让或出租形式获得。因此，可以看出，对于集体土地企业使用权的对外出租，法律是有限制条件的，即仅应限于出租与集体经济组织开办的或以入股、联营形式与他人共同举办的乡镇企业。至于承租人范围，是应限制在本集体经济组织举办的企业之内，还是同时允许其他集体经济组织举办的企业承租呢？本人未看到相关的法律规定，不过从鼓励乡镇经济发展角度看，应打破该界限。
不过，个人认为，《土地管理法》第六十三条语言表述是有问题的，其下半句所说“除外”是针对前半句所述“出让、转让”之土地使用权转移而言，显然不是针对企业建设用地土地使用权的出租，因为作为二级市场土地使用权的出租并不发生土地使用权属的转移。该条的实际用意是，因破产兼并等原因致使用地企业不再符合集体土地使用权主体资格（集体土地使用权主体限于农村集体经济组织兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业），该企业经营不再属于农业建设范畴，根据土地管理法第四十三条规定（任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地），必须办理国家征地和出让手续，即所谓的“依法发生转移”。因此，该条款无论用语还是逻辑上，皆欠准确，正确的做法是将土地使用权的出租另行单列表述。
至于集体企业房屋的出租，并不因此改变集体土地使用权和房屋产权的变更，本人看法同前面农村住宅相同，应予以支持和肯定。
四、租赁土地使用权的转让。
首先，必须弄清租赁土地使用权的转让与租赁土地使用权的转租二者之间的区别。所谓租赁土地使用权的转让，是指原土地租赁合同的承租人，将其承租取得的土地使用权转移与第三人，由第三人享有原土地租赁合同的权利义务，转让人丧失土地使用权。而租赁土地使用权的转租是指原土地租赁合同的承租人将小于其承租土地使用权的权利在原租赁期限内转租与次承租人，且不丧失其作为原土地租赁合同承租人地位的法律行为。该两者存以下区别：前者的转让人要退出原租赁合同关系，经过原土地行政主管部门变更登记后，受让人成为原土地租赁合同的承租人，直接附有向出租人缴纳租金等原租赁合同约定的义务，同时享有转让人在原租赁合同约定的权利。后者的转租人不退出原租赁合同关系，仍然是原租赁合同的承租人，仍附有缴纳租金等原租赁合同约定义务，接受转租的次承租人与出租人之间并不存在租赁合同关系。
关于租赁国有土地使用权的转让，我国政策也规定了相应的限制条件。如《规范国有土地租赁若干意见》第六条规定：“国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。……”可见，该规定将以租赁方式取得土地使用权后再转让的限制条件规定为两点，即经土地行政主管部门同意和按规定支付土地租金并完成开发建设，其与租赁地使用权对外出租的限制条件是一致的，目的主要为了防止囤积土地等投机行为。但参照关于出让土地使用权对外转让时应完成投资总额25%以上等限制规定来看，该《办法》所规定的“完成开发建设”之条件有所苛刻，将不利于租赁土地使用权交易的发展。为此，有些地方做了变通规定，如2003年四川省《国有土地租赁办法》第十四条规定：“在不改变国有土地租赁合同约定的权利与义务的前提下，承租人投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以后，经出租人同意，承租人可以转让租赁的国有土地使用权。国有土地使用权转让后，原承租人的权利与义务转移给新承租人，并重新向出租人登记。”《河北省国有土地租赁办法》第十四条规定：“转让租赁土地使用权应当符合下列条件：（一）已经按照国有土地租赁合同支付土地租金，并取得土地使用权证书；二）已经按照国有土地租赁合同进行投资开发，并完成开发投资总额的百分之二十五以上。”不得不指出，青岛市《国有土地租赁暂行办法》仍遵从了《规范国有土地租赁若干意见》，其第十六条规定：“承租人按规定支付土地租金并完成开发建设后,经土地行政主管部门同意或根据国有土地租赁合同约定,可将承租土地使用权转租、转让或抵押。”
如前所述，随着招标拍卖挂牌制度的实行，以及将来逐步设制实施的物业税收制度，土地投机买卖的可能性逐渐减小，本着鼓励发展土地市场交易的原则和趋势，建议逐步取消承租土地使用权转让的限制条件。
关于租赁集体土地使用权的转让，可参考集体土地使用权出租的相关规定，不再论述。
五、土地使用权租赁登记
我国关于土地使用权租赁登记与土地租赁登记的规定是不同的，前项登记为土地使用权设立登记，后项登记为他项权利登记。《土地登记规则》第二十八条规定：“依法向政府土地管理部门承租国有土地的，承租人应当在签订租赁合同之日起三十日内，持土地租赁合同和其他有关证明文件申请承租国有土地使用权登记。”可见，国有土地承租人依法申请登记后，其所享有的土地使用权与出让土地使用权和划拨土地使用权属于同一位阶的权利，即都是土地使用权，故该项登记为土地使用权设立登记。再看一下《规范国有土地租赁若干意见》有关规定：“六、国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。”同时，《土地登记规则》第三十条规定：“ 有出租权的土地使用者依法出租土地使用权的，出租人与承租人应当在租赁合同签订后十五日内，持租赁合同及有关文件申请土地使用权出租登记。土地管理部门应当在出租土地的土地登记卡上进行登记，并向承租人颁发土地他项权利证明书。”可见该项登记为他项权利登记。
根据上述规定，土地出租登记同土地使用权租赁登记相比，有以下区别：1、前者的出租人是土地所有人，后者的出租人为土地使用者2、前者应在租赁合同签订后30内申请登记，后者则应在合同签订后15日内申请登记。3、在法律制度用语上，前者定义为“承租国有土地使用权登记”，后者为“土地使用权出租登记”。4、土地出租登记属于土地权利设立登记，承租人由此取得土地使用权。土地使用权出租登记是土地使用权变更登记，承租人由此取得土地它项权利。
显然，我国上述规定是将土地使用权出租登记作为物权化登记的。其实，个人认为，将“土地使用权出租登记”界定为他项权利登记，在法律性质上有所不妥，因为出租人与承租人之间形成的是债权债务关系，其行为后果并不发生物权变动或设定，即并不发生土地使用权法定权属人的变化，承租人取得的不过是土地使用权的承租权，在租赁合同依法签订后，承租人便依法或依约取得承租权，而并非在申请土地使用权他项权利登记后才取得承租权，因此，严格的讲它是合同登记备案，而非物权他项权利登记。该登记之目的，除为了便于国家监督控制土地使用权租赁市场外，主要是保护善意第三人利益，如甲将其土地使用权低价出租与乙，但未登记备案，然后又将其土地使用权抵押贷款，银行在实现抵押权时，因“抵押不破租赁”，只能维持收不回成本的租赁关系，而通过租赁备案制度，银行完全在签订抵押合同时查验是否已经出租，并以此决定是否接受该项抵押。因此，法律上只要赋予该合同登记备案具有对抗第三人的效力即可，即未租赁登记备案的，抵押权人实现抵押权时，有权不予继续履行原租赁合同，而对于已经租赁登记备案的，对于明知抵押物存在负担仍接受担保的抵押权人不予保护，即“抵押不破租赁”。
六、关于土地使用权出租期限
土地使用权出租期限最高为多少呢？可否适用《合同法》关于租赁合同期限的有关规定呢？
我国合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效，因此，有人主张土地使用权租赁期限应受该规定约束，尤其对于有限的土地资源，租期过长，将难以公平确定若干年之后的租金数额。本人认为，过短的租赁期限，将影响土地使用权承租人的投入，影响建筑投资的回收以及建筑安全寿命的保障，不利于土地的合理充分利用。关于租金标准的确定，可以通过市场租金评估等体系，建立科学的租金调整机制。其实，从本质上看，土地使用权出让实为土地使用权租赁的一种方式，其只不过是将数十年的承租权一次性买断而已。因此，土地使用权出租期限不应受20年的限制，而应参照出让期限的有关规定。
再看我国《规范国有土地租赁若干意见》规定：“四、国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”可见，我国政策规定是将土地出租最高期限等同于同类用途土地的出让最高年期，即已超过20年，但该规定仅限于部门规章，并未上升到法律层面上，值得立法界进一步明确。不得不注意，上述《规范国有土地租赁若干意见》仅规定了一级土地市场国有土地出租的期限，对于以出让、划拨、土地租赁等方式取得土地使用权后，将土地使用权再行出租的期限，虽然没有规定，但应可参照之。
鉴于土地使用权租赁关系复杂，涉及问题较多，本文仅对本人实践中碰到的个别问题的个别方面做初步浅析，一孔之见，欢迎批评。
参考书目：江平主编《中国土地立法研究》；
我们的时代已经进入知识经济时代，在这个时代财富的多少体现为对知识产权的拥有数量和质量上，商业上的竞争主要是以对知识产权的战略运营为手段。我国《国家知识产权战略纲要》已于今年六月份发布，国家工商局也正在酝酿商标战略。实行商标战略，我们的企业准备好了没有？是否准备好一看其战略思维便知。张裕发动的“解百纳”商标之争表明其在实施商标战略，张裕又是中国葡萄酒行业的龙头老大，我们就以此案为例，以张裕为代表来进行剖析。
商标战略要有规划
商务活动始终是存在竞争的，没有任何一家企业能在某个行业领域吃“独食”，即使其有这样的实力，法律也不能容忍这样高度的垄断。市场竞争是场持久战，大量的企业只在为生存拼搏，能够不断成长壮大占据市场一席之地，需要企业有战略眼光。在知识经济时代企业的发展需要知识产权战略，其中的商标战略不可或缺，而战略需要长远的规划和实施方略，对一个企业而言，可以拥有上万个商标，这么多商标并不是胡乱申请的，必须有个次序排列，一般以一个商标为主商标，这个商标与企业商号一致，这个商标不妨称为“企业品牌”，其他商标应当按主次进行排序，次级商标主要根据产品系列来排列，不妨取个名字叫“产品品牌”。“企业品牌”一直伴随企业的存在是要终身呵护的，而“产品品牌”则是随产品而兴衰，如果该产品不可避免地要退出市场，这个品牌也就没有维护的价值。那么企业的商标就像一个家族，有一个祖爷爷，下面按辈分一直往下排列，长幼有序，这样对商标的规划与管理就能有效地分配资源，重点推广维护，形成长久的繁荣。
葡萄酒行业经过多年的发展，已经形成了几个如张裕、长城、王朝等“企业品牌”，但是我们缺乏产品品牌。企业品牌主要区分产品的生产商，人们可以通过这些品牌来区分葡萄酒的生产企业。“产品品牌”区分产品的品级，比如丰田汽车生产的高级轿车称为“雷克萨斯”严格区分普通轿车。我国葡萄酒行业目前还没有“产品品牌”，区分产品品级的方式很乱，有的用年份，有的用星级，还有的用葡萄树的树龄，这些区分方式消费者很难知悉具体的区分标准所以是很推广的。
我们现在来分析张裕，看看张裕对商标有没有长远的规划，有没有建立有序的商标体系，我们在公开的报道里面并没有发现蛛丝马迹，在行业内部也没有听说张裕有这样的规划建立了商标体系。那么张裕如何宣传推广其现有品牌的呢？有没有对某些商标进行重点宣传推广，重点进行维护？张裕的“企业品牌”是“张裕”，但是张裕花费巨资重点宣传的不是张裕，而是“解百纳”，有意思的是以前“解百纳”还不是一个注册商标，是否能成为一个注册商标还是前途未卜，即使是现在还在等待法院判决的结果，张裕竟然将大量宣传投入到一个备受争议，法律状态极端不稳定的“品牌”上，却忽略代表张裕的形象“企业品牌”的宣传推广。我们再看看张裕有没有“产品品牌”，从我们在市场观察的结果，没有发现张裕有“产品品牌”，对产品的分级，张裕自行使用一个区分体系，按照大师级……进行分类，这个分类体系也让消费者一头雾水，不具有普遍识别意义，消费者基本不会接受。
综上分析我们可以认为张裕并没有一个商标战略规划，当然更谈不上什么实施方略。
商标驰名要有基因
就像奥运会的冠军，荣誉与平常的努力拼搏相关联，但是并不是任何人都可以通过努力就能得到冠军的，运动员还需要一定的天赋，他们要经过层层的选拔才能作为培育的“苗子”，这就是成为冠军的基因，奥运冠军成功的模式是“天资加勤奋”。其实驰名商标也是有基因的，并不是任何一个商标名字都可以培育成为一个驰名商标，也需要一定的“天资”。与奥运冠军相比驰名商标的天资正好相反，大部分词汇都具有驰名的天分，只有少数词汇不可以，还有极少数词汇连成为商标都不可以，通用名称就是这样的极少数词汇之一。按我国的法律规定通用名称是禁止注册为商标的，即使获得注册，任何人在任何时候都可以要求撤销该商标。
“解百纳”成为商标最大的争议在于是不是通用名称，在没有最后的定论前，我们只能说疑是。就像前几年闹“萨斯/非典”，北京每天公布的数据中包括确诊数和疑是数，尽管疑是不是确诊患了“萨斯”，但疑是的人都是因为体温很高才被怀疑，而体温很高本身就是病态。一个商标在未出生前就已经呈病态，那么它的基因就不健康了，我们很难想象一个有缺陷的胎儿能长大成为一个健康的成人。但是从商务的角度讲基因缺陷并非完全是坏事，看如何利用，就像有严重缺陷的小孩却受到街头乞丐的欢迎，他们将这些小孩当成道具，博取过路人的同情而谋取利益。使用通用名称注册为商标，从商业上考量可以当作一种策略，笔者也曾为某些企业针对专项产品提出过这样的策略。因为使用通用名称作为商标使用可以利用国内企业商标知识的匮乏，阻止其他企业使用，事实上可以在一定时期内构成一定的市场垄断。通用名称属于公共资源，如果被一家垄断当然可以获得一定的利益，但是利益是短期的。就像街头乞丐需要打一枪换一个地方，对企业而言也只能赚取短时间的蝇头小利。
将有基因缺陷的通用名称作为商标使用是小企业短期获利的方法，如果像张裕这样的龙头老大使用就会让人不齿，降了老大的身份。使用“解百纳”这个有基因缺陷的词注册为商标，张裕或者是缺乏商标基本知识或者动机不纯。
诉讼维权要有策略
争议归争议，目前从法律上来讲“解百纳”就是张裕的合法注册商标，张裕有权禁止其他人在同类产品上使用。张裕已经行动起来了，在某些大型商场开始清除其他公司的“解百纳”，张裕对外放出风来：“给你们半年的时间自行清理，要么接受商标许可，要么就不要使用”，张裕对外表示了非常强硬的态度。我们来审视张裕“解百纳”保卫战，可以说其策划相当的成功，商标争议在商标评审委员会压了五、六年终于通过商标评审委员会的复审，取得了梦迷以求的商标。取得该商标后一连串的操作显示出非凡的运作能力。当媒体沸沸扬扬爆发激烈的争论时，中央电视台经济半小时不失时机地大篇幅报道，支持张裕的观点，以一个权威的声音来澄清媒体的“杂音”，而且在各大媒体发布大量的广告，让媒体的声音清净了许多。张裕聘请的律师确实非常高明，但是律师代理案件只在意个案的胜负而不考虑公司长远的发展。“解百纳”保卫战是持久战，一次战争战术上的高明，不能扭转整个战局，就像平型关大捷并不能改变抗争初期中国军队的失利一样，保卫“解百纳”还需要张裕的领导层有长远的战略规划。
拥有商标权没有必要担心侵权，相反有的人还唯恐自己的知识产权不被侵权，微软进入中国就放纵中国侵权，等大家都离不开开时才来收拾，这种“放水养鱼”的策略将中国用户的钱大肆收入囊中。打知识产权官司需要更高的智慧，面临众多的侵权者，如何出击？知识产权诉讼最大的特点在就是不确定性，无论是专利侵权还是商标侵权，在诉讼中，对手首先想到的是千方百计否定对手的权利，挑出对手的瑕疵，所以面对众多的对手要柿子先捏软的，找最弱小的入手，比较容易取得胜诉的判决，而这胜诉的判决就可以成为杀手锏直接让其他对手失去信心，达到不战而屈人之兵的效果。如果直接从最强大的入手就会面临一场生死决斗，一旦失败满盘皆输，没有半点回旋的余地，因而“擒贼先擒王”的策略不适用于有众多侵权者的知识产权诉讼中。
张裕招聘大量的法律人才准备后期维权诉讼，显然看不出张裕对整个诉讼有战略上的安排。
商标战略以和为贵
一个国家的发展需要政通人和，一个企业的发展有天时、地利、人和，一个家庭也要和谐，古代生意场也讲究一个和气生财，这次奥运会开幕式也突出一个“和”字。张裕将“解百纳”注册为商标动了全行业的奶酪，张裕保卫“解百纳”遭受了全行业的反对，张裕霸王硬上弓，高调维权，激化了与同行的矛盾，并直接与其他几个巨头的组成的联合体对峙，将自己置于风头浪尖，独自站到全行业的对立面。法律上暂时的胜利，在商务上立刻遭受到阻击，损失惨重。“解百纳”商标之争搅动了我国整个葡萄酒行业，争议各方战场从法律上一直拼杀到市场，法律上未见分晓，在市场上已经打得两败俱伤，造成这样严重的后果是因为张裕破坏一个“和”字。
成熟的跨国公司解决知识产权纠纷都是以“和”作为最终的结局，尤其是在专利侵权诉讼中，跨国公司很容易达成交叉许可协议，以自己的专利交换他人专利。这样不仅免除了侵权之诉，还免费得到他人的专利技术，各方达成和谐共赢。解决“解百纳”商标之争还是要从“和”字入手。在这场“解百纳”保卫战中目前的状况是有利于张裕，而以后的发展状况并不确定，如果张裕失败，从前为“解百纳”巨额的付出全部白费，得不到商标，还失去了道义，所以与其他巨头们相比，张裕是最输不起这场官司的。聪明的张裕应当私下与巨头们组成的联合体达成“和平协议”，以永久免费许可换取撤诉承认“解百纳”商标归张裕所有。共同制定“解百纳”相关标准，与巨头们瓜分“解百纳”市场份额，以事实持有商标的谈判优势，相应限制巨头们的使用，换取自己最大的份额，这样张裕既保住了“解百纳”商标也保住了市场份额，又和行业巨头们和平相处。张裕是否有这样的战略计划？或者是否可以接受这样的战略安排？这个外人不得而知。
“解百纳”商标先批后撤又准予注册，一波三折，前后六年，又有那么多专家出来说话，这让民众对此产生了张裕是否采取了“潜规则”等很多的猜想，坊间各种流传也多起来。这些未必可信，但是张裕在解百纳保卫战中，暴露出对商标制度缺乏深入的了解，缺乏整体的规划，不能从长远的战略层面审视诉讼的得失等等，其实这一切都是国内企业的通病。从张裕在法律上进行的冒险我们可以窥视到张裕典型的计划经济思维，倚重强势的政府，寄托暗箱式的“潜规则”，而在法律上勇往直前无视法律设置的“红线”。知识产权是私权，市场经济是法制经济，在知识经济时代市场经济环境下商业的竞争行为完全依赖各企业对知识产权战略的运营。时代已经发生变革，市场法律环境已经有了重大变化，而张裕还在用计划经济的思维去实施其商标战略，我们不免为张裕担心起来。
作者：王律师，中国知识产权研究会高级会员
电话：010-51662214，邮件：51662214@sohu.com 网站：www.51662214.com
土地使用权租赁若干问题刍议
山东德衡律师事务所房地产部律师 张延岭
内容摘要：土地租赁指土地一级市场行为，即国家将土地出租与承租人，出租的客体是土地；土地使用权租赁则指土地二级市场行为，即合法取得土地使用权的单位或个人将土地使用权出租与承租人，出租的客体是土地使用权。我国对国有土地使用权以及集体土地使用权的出租规定了不同的限制条件，鉴于土地使用权的出租并不改变土地使用权属主体登记，为促进土地使用权租赁市场以及经济发展，本人认为应逐步降低或取消限制条件。另外，本文还尝试探讨了承租土地使用权的转让、土地使用权租赁合同登记以及土地使用权租赁合同期限等问题。
主题词：土地租赁，土地使用权租赁，土地使用权租赁合同登记，承租土地使用权的转让，土地使用权租赁合同期限。
关于土地使用权租赁，我国相关法律规定甚少，有关内容并不充分，实践中也存在很多理解分歧。随着市场经济的发展，土地使用权租赁作为土地流转市场的一种交易形式，已经凸显进一步发展与规范的必要性与紧迫性。为此，本文从以下方面尝试探讨关于我国土地使用权租赁制度的若干问题：土地使用权租赁制度的发展;国有土地使用权的出租;集体土地使用权的出租;承租土地使用权的转让;土地使用权租赁合同登记以及土地使用权租赁合同期限。
一、我国土地使用权租赁制度的发展
1988年前，我国《宪法》第10条第4款规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或以其他形式非法转让土地”。1988年《宪法修正案》，将上述条款修改为“任何组织或个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”，从而为土地租赁制的实行解开了禁锢。同年，根据《宪法修正案》，又对《土地管理法》相应修改，将原《土地管理法》第2条第2款“任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”修改为“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”，并明确规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。1998年《土地管理法实施条例》第29条规定：“国有土地有偿使用的方式包括国有土地使用权出让、国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股”，从而正式将土地租赁确定为国有土地使用权取得方式之一。
1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条规定：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”1992年《划拨土地使用权管理暂行办法》第9条规定：“土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。”
1999年8月1日，国土资源部发布《规范国有土地租赁若干意见》，对国有土地租赁问题作了较为全面的规定，其规定：“国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。”该《意见》第六条同时对国有土地使用权租赁做出规定：“ 国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。
从以上规定可以看出，我国法律制度是将土地租赁与土地使用权租赁区分界定的。土地租赁应指土地一级市场的行为，即国家将土地出租与承租人，出租的客体是土地，承租人取得土地使用权，如《土地管理法实施条例》第29条规定。土地使用权租赁则指土地二级市场的交易行为，即合法取得土地使用权的单位或个人将土地使用权出租与承租人，出租的客体是土地使用权，比如《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条和《划拨土地使用权管理暂行办法》第9条分别对以出让和划拨方式取得的土地使用权的出租作了相关规定。但在有些部门规章等规定上，未能对上述概念合理区分和使用，如1994年国家土地管理局与国家体改委联合发布的《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》第9条规定：“国家以租赁方式将土地使用权租赁给公司，定期收取租金。”该规定便将上述两概念混淆为一体，其所指应为将土地租赁与公司。还有，虽然《规范国有土地租赁若干意见》对国有土地租赁和国有土地使用权租赁皆作了相关规定，但该规定将土地使用权的出租称为转租，似乎未能彻底履行上述有关法律对土地租赁和土地使用权租赁的概念界定。因此，对于立法界或理论界，都应进一步理顺上述概念的运用，以完善本来较为混乱的土地制度。
二、国有土地使用权出租
国有土地使用权出租属于二级市场交易行为，按照土地使用权初始取得方式分类，其主要包括以下几种：以土地租赁方式取得之土地使用权的出租（下称租赁土地使用权的出租）、以出让方式取得之土地使用权的出租（下称出让土地使用权的出租）、以划拨方式取得之土地使用权的出租（下称划拨土地使用权的出租）。下面主要对上述以各种方式取得之土地使用权出租的限制条件进行分析。
首先对比谈一下租赁土地使用权的出租和出让土地使用权的出租。《规范国有土地租赁若干意见》第六条对租赁土地使用权的出租作了相关规定：“国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。”如前所述，该条款将以租赁方式取得之土地使用权的出租称为承租土地使用权转租，严格讲是不对的，因为本次出租是对以土地租赁方式初始取得土地使用权的第一次出租。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条则对出让土地使用权的出租作了有关规定：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。”
上述法律政策对租赁土地使用权的出租和出让土地使用权的出租,皆规定了以下同样的限制条件：必须按出让合同或租赁合同完成开发投资。不过，租赁土地使用权的出租在满足支付土地租金和完成开发建设的条件之后，还必须经土地行政主管部门同意或合乎租赁合同约定（指在土地租赁合同中约定允许出租或禁止出租或出租须经出租人同意），而关于出让土地使用权的出租并无类似的明文规定。本人认为，上述租赁土地使用权出租须经土地行政主管部门之“同意”，应理解为对是否已经支付土地租金和完成开发建设条件的审查和监督，除此之外，土地行政主管部门不应以任何理由做出不同意出租的决定，否则将出现权利滥用等人为因素而阻碍租赁交易市场的发展。
从国家有关规定看，我国对国有土地使用权出租的限制条件与国有土地使用权转让的限制条件是一致的，即必须按出让合同或租赁合同完成开发投资。实际上，在土地使用权出租中，“承租人不是对出租人现有的租赁物加以占有和使用，而需要继续投资完成土地的开发、利用。而一般的财产租赁，承租人不必投资对租赁物加以改造”（赵红梅《论土地使用权租赁》），在土地使用权出租中，并不发生土地使用权的权属转移，出租人作为土地使用权权属登记人，仍应负担交纳原相应土地税费的义务，而且承租人取得承租权后必须受原出让合同、租赁合同中对土地开发、用途等方面的限制，上述因素都将大大减少土地使用权出租的投机性。因此，个人认为，不宜将土地使用权的出租等同于土地使用权的转让而给予过多限制，比如《河北省国有土地租赁办法》仅对转让租赁土地使用权规定了限制条件，但对转租未设置限制条件。此外，可以尝试将招标拍卖挂牌制度引入土地使用权出租市场。
下面看一下划拨土地使用权的出租。1992年国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法 》第五条规定：“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。”第九条规定：“土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。原拥有土地使用权的一方称为出租人，承租土地使用权的一方称为承租人”。第六条规定：“ 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；（四）依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”
单从该《办法》第九条规定看，似乎允许划拨土地使用权单独出租，但根据《办法》第五条规定，划拨土地使用权必须经土管部门批准且办理出让手续后才能出租，若如此，在办理完出让手续后实际上就变成出让土地使用权的出租了，相应的应受关于出让土地使用权出租的法律规定的约束，也就谈不上划拨土地使用权的出租了，因此，个人认为，严格意义上讲，国家是不允许划拨土地使用权的单独出租的。
不过，对于划拨土地使用权随同建筑物一起出租的，法律是允许的，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条规定，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。
三、集体土地使用权的出租。
大家知道，集体土地使用权包括农地承包经营权（又称农地使用权）、宅基地使用权、乡镇企业建设用地使用权和公共设施、公益事业建设用地使用权。关于农地承包经营权的出租，我国《土地管理法》和《农村土地承包法》均有详细规定，至于公共设施、公益事业建设用地，因不具有营利性，实践中相关纠纷不多，所以本文不再述及二者的出租问题。下面主要分析一下宅基地使用权、企业建设用地使用权的出租问题。
1、宅基地使用权的出租。关于此，目前只有《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”从该规定可以看出法律是允许农民出租住宅的，但是否允许出租宅基地使用权呢？从实务上看，因农民建住宅完全可以申请到免费的宅基地，从而很少存在承租别人宅基地使用权的必要性和可能性；从法理上看，既然法无禁止，应理解为是允许出租宅基地使用权的，而且允许出租不会导致宅基地使用权主体的变更，从而并不违反“一户一宅”的法律规定。
但是，法律对宅基地使用权的承租者范围是否有所限制呢？《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”由此可以认为，受用途和资源所限，宅基地主要用于本集体经济组织内部成员建设住宅，外村乡村民不具备使用主体资格，城市居民则只能申请使用国有土地。因此，宅基地使用权出租虽然不变更使用权属主体，但也只能出租给具备建设使用资格的本集体经济组织成员了。其实，1988年修订的《土地管理法》第41条曾规定允许城镇非农业户口居民使用集体土地建造住宅，后因容易导致房地产投机炒卖而在新《土地管理法》中予以删除，由此也可见立法之用意。
宅基地使用权的出租，是否也应参照国有土地使用权出租规定而必须达到一定开发程度呢？如前所述，本人还是认为，土地使用权的出租与承租土地使用权的转让不同，前者并不改变土地使用权的权属主体，因此，不宜对土地使用权出租时的开发程度过多限制。
至于农村居民出租住房，从上述规定中看不出对承租人资格条件的任何限制，从现实看，农民将住房出租与城市居民、本集体外村民的现象大量存在，其于乡镇经济发展的人流与物流中，扮演着重要的角色，而且农村居民出租住房并不因此改变集体土地使用权和房屋产权的变更，因此，本人认为应予以肯定和鼓励农村居民出租住房。
2、关于企业建设用地使用权的出租问题。
相对于农地承包经营权、宅基地使用权，乡镇企业建设用地使用权的流转则更具有市场性，它对农村工业的发展起了重大作用，但关于企业建设用地使用权出租的法律规定，仅有《土地管理法》第六十三条，且对于该条款的理解，有众多分歧。
《土地管理法》在“建设用地”一章第六十三条这样规定；“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”从该第六十三条前半句可以看出，法律是允许集体土地使用权出租用于农业建设的。结合看一下《土地管理法》第四十三条和第六十条：“第四十三条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”“第六十条 农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，……。” 由上得知，任何单位或个人进行建设，如果不符合上述规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地，其既不能在集体土地初级市场取得集体土地使用权，也不能在集体土地二级市场以出让、转让或出租形式获得。因此，可以看出，对于集体土地企业使用权的对外出租，法律是有限制条件的，即仅应限于出租与集体经济组织开办的或以入股、联营形式与他人共同举办的乡镇企业。至于承租人范围，是应限制在本集体经济组织举办的企业之内，还是同时允许其他集体经济组织举办的企业承租呢？本人未看到相关的法律规定，不过从鼓励乡镇经济发展角度看，应打破该界限。
不过，个人认为，《土地管理法》第六十三条语言表述是有问题的，其下半句所说“除外”是针对前半句所述“出让、转让”之土地使用权转移而言，显然不是针对企业建设用地土地使用权的出租，因为作为二级市场土地使用权的出租并不发生土地使用权属的转移。该条的实际用意是，因破产兼并等原因致使用地企业不再符合集体土地使用权主体资格（集体土地使用权主体限于农村集体经济组织兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业），该企业经营不再属于农业建设范畴，根据土地管理法第四十三条规定（任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地），必须办理国家征地和出让手续，即所谓的“依法发生转移”。因此，该条款无论用语还是逻辑上，皆欠准确，正确的做法是将土地使用权的出租另行单列表述。
至于集体企业房屋的出租，并不因此改变集体土地使用权和房屋产权的变更，本人看法同前面农村住宅相同，应予以支持和肯定。
四、租赁土地使用权的转让。
首先，必须弄清租赁土地使用权的转让与租赁土地使用权的转租二者之间的区别。所谓租赁土地使用权的转让，是指原土地租赁合同的承租人，将其承租取得的土地使用权转移与第三人，由第三人享有原土地租赁合同的权利义务，转让人丧失土地使用权。而租赁土地使用权的转租是指原土地租赁合同的承租人将小于其承租土地使用权的权利在原租赁期限内转租与次承租人，且不丧失其作为原土地租赁合同承租人地位的法律行为。该两者存以下区别：前者的转让人要退出原租赁合同关系，经过原土地行政主管部门变更登记后，受让人成为原土地租赁合同的承租人，直接附有向出租人缴纳租金等原租赁合同约定的义务，同时享有转让人在原租赁合同约定的权利。后者的转租人不退出原租赁合同关系，仍然是原租赁合同的承租人，仍附有缴纳租金等原租赁合同约定义务，接受转租的次承租人与出租人之间并不存在租赁合同关系。
关于租赁国有土地使用权的转让，我国政策也规定了相应的限制条件。如《规范国有土地租赁若干意见》第六条规定：“国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。……”可见，该规定将以租赁方式取得土地使用权后再转让的限制条件规定为两点，即经土地行政主管部门同意和按规定支付土地租金并完成开发建设，其与租赁地使用权对外出租的限制条件是一致的，目的主要为了防止囤积土地等投机行为。但参照关于出让土地使用权对外转让时应完成投资总额25%以上等限制规定来看，该《办法》所规定的“完成开发建设”之条件有所苛刻，将不利于租赁土地使用权交易的发展。为此，有些地方做了变通规定，如2003年四川省《国有土地租赁办法》第十四条规定：“在不改变国有土地租赁合同约定的权利与义务的前提下，承租人投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以后，经出租人同意，承租人可以转让租赁的国有土地使用权。国有土地使用权转让后，原承租人的权利与义务转移给新承租人，并重新向出租人登记。”《河北省国有土地租赁办法》第十四条规定：“转让租赁土地使用权应当符合下列条件：（一）已经按照国有土地租赁合同支付土地租金，并取得土地使用权证书；二）已经按照国有土地租赁合同进行投资开发，并完成开发投资总额的百分之二十五以上。”不得不指出，青岛市《国有土地租赁暂行办法》仍遵从了《规范国有土地租赁若干意见》，其第十六条规定：“承租人按规定支付土地租金并完成开发建设后,经土地行政主管部门同意或根据国有土地租赁合同约定,可将承租土地使用权转租、转让或抵押。”
如前所述，随着招标拍卖挂牌制度的实行，以及将来逐步设制实施的物业税收制度，土地投机买卖的可能性逐渐减小，本着鼓励发展土地市场交易的原则和趋势，建议逐步取消承租土地使用权转让的限制条件。
关于租赁集体土地使用权的转让，可参考集体土地使用权出租的相关规定，不再论述。
五、土地使用权租赁登记
我国关于土地使用权租赁登记与土地租赁登记的规定是不同的，前项登记为土地使用权设立登记，后项登记为他项权利登记。《土地登记规则》第二十八条规定：“依法向政府土地管理部门承租国有土地的，承租人应当在签订租赁合同之日起三十日内，持土地租赁合同和其他有关证明文件申请承租国有土地使用权登记。”可见，国有土地承租人依法申请登记后，其所享有的土地使用权与出让土地使用权和划拨土地使用权属于同一位阶的权利，即都是土地使用权，故该项登记为土地使用权设立登记。再看一下《规范国有土地租赁若干意见》有关规定：“六、国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。”同时，《土地登记规则》第三十条规定：“ 有出租权的土地使用者依法出租土地使用权的，出租人与承租人应当在租赁合同签订后十五日内，持租赁合同及有关文件申请土地使用权出租登记。土地管理部门应当在出租土地的土地登记卡上进行登记，并向承租人颁发土地他项权利证明书。”可见该项登记为他项权利登记。
根据上述规定，土地出租登记同土地使用权租赁登记相比，有以下区别：1、前者的出租人是土地所有人，后者的出租人为土地使用者2、前者应在租赁合同签订后30内申请登记，后者则应在合同签订后15日内申请登记。3、在法律制度用语上，前者定义为“承租国有土地使用权登记”，后者为“土地使用权出租登记”。4、土地出租登记属于土地权利设立登记，承租人由此取得土地使用权。土地使用权出租登记是土地使用权变更登记，承租人由此取得土地它项权利。
显然，我国上述规定是将土地使用权出租登记作为物权化登记的。其实，个人认为，将“土地使用权出租登记”界定为他项权利登记，在法律性质上有所不妥，因为出租人与承租人之间形成的是债权债务关系，其行为后果并不发生物权变动或设定，即并不发生土地使用权法定权属人的变化，承租人取得的不过是土地使用权的承租权，在租赁合同依法签订后，承租人便依法或依约取得承租权，而并非在申请土地使用权他项权利登记后才取得承租权，因此，严格的讲它是合同登记备案，而非物权他项权利登记。该登记之目的，除为了便于国家监督控制土地使用权租赁市场外，主要是保护善意第三人利益，如甲将其土地使用权低价出租与乙，但未登记备案，然后又将其土地使用权抵押贷款，银行在实现抵押权时，因“抵押不破租赁”，只能维持收不回成本的租赁关系，而通过租赁备案制度，银行完全在签订抵押合同时查验是否已经出租，并以此决定是否接受该项抵押。因此，法律上只要赋予该合同登记备案具有对抗第三人的效力即可，即未租赁登记备案的，抵押权人实现抵押权时，有权不予继续履行原租赁合同，而对于已经租赁登记备案的，对于明知抵押物存在负担仍接受担保的抵押权人不予保护，即“抵押不破租赁”。
六、关于土地使用权出租期限
土地使用权出租期限最高为多少呢？可否适用《合同法》关于租赁合同期限的有关规定呢？
我国合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效，因此，有人主张土地使用权租赁期限应受该规定约束，尤其对于有限的土地资源，租期过长，将难以公平确定若干年之后的租金数额。本人认为，过短的租赁期限，将影响土地使用权承租人的投入，影响建筑投资的回收以及建筑安全寿命的保障，不利于土地的合理充分利用。关于租金标准的确定，可以通过市场租金评估等体系，建立科学的租金调整机制。其实，从本质上看，土地使用权出让实为土地使用权租赁的一种方式，其只不过是将数十年的承租权一次性买断而已。因此，土地使用权出租期限不应受20年的限制，而应参照出让期限的有关规定。
再看我国《规范国有土地租赁若干意见》规定：“四、国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”可见，我国政策规定是将土地出租最高期限等同于同类用途土地的出让最高年期，即已超过20年，但该规定仅限于部门规章，并未上升到法律层面上，值得立法界进一步明确。不得不注意，上述《规范国有土地租赁若干意见》仅规定了一级土地市场国有土地出租的期限，对于以出让、划拨、土地租赁等方式取得土地使用权后，将土地使用权再行出租的期限，虽然没有规定，但应可参照之。
鉴于土地使用权租赁关系复杂，涉及问题较多，本文仅对本人实践中碰到的个别问题的个别方面做初步浅析，一孔之见，欢迎批评。
参考书目：江平主编《中国土地立法研究》；
